Heid Immobilienbewertung Hamburg: Liegenschaftszins und Wertermittlung

Bei der Immobilienbewertung sind Profis gefragt

Egal ob beim Kauf, Verkauf oder der Erbschaft einer Immobilie: Den wirklichen Wert des Objektes sollte man kennen, um keine unrealistischen Einschätzungen zu treffen. Die Bewertung und Verkaufsplanung von Immobilien in die Hände von Fachleuten zu geben, sorgt für Sicherheit und spart Zeit und Nerven. Hier kommen die Experten von HEID Immobilienbewertung ins Spiel, die zudem ein gutes Gespür für aktuelle und künftige Entwicklungen auf dem lokalen Markt mitbringen.

Für ihre Kunden bewerten die Immobiliensachverständigen von HEID sowohl Wohn- (selbstgenutzes Wohneigentum, Mehrfamilienhäuser) und Gewerbeobjekte (z. B. Einzelhandel, Logistik) als auch Sonderimmobilien (z. B. Hotels, Schulen). Auf Basis einer Verkehrswertermittlung erstellen die unabhängigen Profis qualifizierte Immobiliengutachten, die bspw. von Banken gefordert werden. Dafür sind langjährige Erfahrungen und fundierte Fachkenntnisse unabdingbar.

Immobilien sind in Hamburg heiß begehrt

Hohe Lebensqualität durch viel Grün, hervorragende Infrastruktur und beste Zukunftsprognosen: Hamburg gilt als einer der begehrtesten Wohn- und Arbeitsorte in Deutschland. Das lebendig-maritime Flair der Elbmetropole zieht Bewohner und Investoren gleichermaßen an. Seit 2000 wächst die Hansestadt Jahr für Jahr, Ende September 2016 wurden 1,805 Millionen Einwohner gezählt. Die rege Neubautätigkeit kann die hohe Immobiliennachfrage kaum befriedigen. Folge: Stetig steigende Kauf- und Mietpreise, die in Top-Lagen (Alsterufer, Blankenese) astronomische Werte erreichen.

Immobilien sind in Hamburg ein knappes Gut. Trotz ambitionierter Erweiterungen wie der HafenCity, einem der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas. Hier wie überall in der Stadt präsentiert das „Tor zur Welt“ seine Vorzüge: ein enges Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten, die Nähe zum Wasser, eine spannende Mischung alter (Backstein, Ziegel) und neuer (Stahl, Glas) Architektur. Wandlungsreich präsentiert sich auch das Szeneviertel St. Pauli, das mit Luxus-Wohnbauten zunehmend sein Gesicht verändert.

Die Bedeutung des Liegenschaftszinses

Eine wichtige rechnerische Größe bei der Immobilienbewertung ist der Liegenschaftszins. Er spiegelt die zukünftigen Wert-Erwartungen eines Objekts wider und beziffert die durchschnittliche marktübliche Verzinsung des Verkehrswertes von Liegenschaften. Das sind bebaute Grundstücke. Durch die Vermietung des darauf befindlichen Gebäudes werden Erträge erwirtschaftet. Daher wird der Liegenschaftszins vornehmlich dann benötigt, wenn der Wert einer Immobilie unter Anwendung des Ertragswertverfahrens ermittelt werden soll.

Liegenschaftszinsen dürfen nicht mit den normalen Zinsen verwechselt werden. Ohnehin hängt der Immobilienmarkt nur zu einem geringen Teil vom Kapitalmarkt ab, so wird bspw. der Verkehrswert eines Eigenheimes maßgeblich durch den Sachwert des Gebäudes bestimmt. Der Liegenschaftszinssatz ist deshalb eine relativ stabile Größe, die kaum dem ständigen Auf und Ab des Kapitalmarktes unterworfen ist. Fakt ist: Für den Immobilienkäufer bedeutet ein niedriger Zinssatz ein geringes Risiko, etwa durch potentielle Mietausfälle.

Davon ist die Höhe der Liegenschaftszinsen abhängig

Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes wird von drei Einflussfaktoren bestimmt. Wesentlich ist die Lage des Grundstücks. So fällt der Zinssatz in wachstumsstarken Metropolen wie Hamburg niedriger aus als etwa in Kleinstädten. Die Ursache liegt auf der Hand: Ein Haus im Stadtstaat wird derzeit als wertbeständiger angesehen als ein Eigenheim auf dem platten Land. Auch die Mikrolage nimmt Einfluss auf die Liegenschaftszinsen: Ein Bürogebäude in Hamburgs Innenstadt mit Blick auf die Binnenalster gilt als wertbeständiger als ein Objekt im abgelegenen Wilhelmsburg – wenngleich der imagebelastete Stadtteil durch die IBA aus seinem Dornröschenschlaf erwacht ist.

Welche Prozentzahl der Liegenschaftszinssatz annimmt, ist zudem von der Art des Gebäudes abhängig, welches auf dem betreffenden Grundstück steht. Die Nutzung der Liegenschaft – ob als Mehrfamilienwohnhaus oder Hochgarage – ist somit von entscheidender Bedeutung. Damit in Zusammenhang steht die dritte Einflussgröße des Zinssatzes: die angenommene Restnutzungsdauer beschreibt, in welchem Zeitfenster die bauliche Anlage noch wirtschaftlich (!) genutzt werden kann.

Der Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren

Werden die unabhängigen Immobiliensachverständigen von HEID mit der Verkehrswertermittlung einer Immobilie beauftragt, wenden sie sich an den Gutachterausschuss der Stadt Hamburg – ihm obliegt die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes. Er wird rückwirkend anhand abgelaufener Transaktionen auf dem lokalen Immobilienmarkt bestimmt. Soll der Verkehrswert von Renditeobjekten erfasst werden, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Hier steht, bspw. bei einem Einkaufszentrum in Wandsbek, der dauerhaft erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung im Vordergrund.

Bei den Experten von HEID Immobilienbewertung ist die Durchführung eines Ertragswertverfahrens in guten Händen, denn die aufwändige Methode erfordert umfangreiches Know-how und langjährige Branchenerfahrung. In der Bewertungspraxis werden Grund und Boden (Bodenwert) sowie das Gebäude (Sachwert) als eigenständige Wirtschaftsgüter aufgefasst. Der Liegenschaftszinssatz spielt im Ertragswertverfahren mehrfach eine gewichtige Rolle, so beim Ermitteln der Verzinsung des Bodenwertes sowie bei der Abschätzung der Restnutzungsdauer der Liegenschaft.

Weiter Infos: Heid Immobilienbewertung – https://www.heid-immobilienbewertung.de/