Verkehrswertermittlung bei Immobilien

Welche Möglichkeiten der Wertermittlung gibt es und wann wird welche Methode angewendet?

Um zu verstehen, welche Bewertungsmöglichkeiten wann angewendet werden, ist es erst einmal von großer Bedeutung, dass man die grundlegenden Begrifflichkeiten versteht. Viele Menschen glauben, dass es einen Unterschied zwischen dem Verkehrswert und dem Marktwert gibt. Dies ist allerdings nicht der Fall. Unter dem Verkehrswert versteht man nach §194 des BauGB den Wert einer Immobilie der nach Einbeziehung aller wertbeeinflussenden Faktoren, durch die Immobilie noch erzielt werden kann. Beeinflussende Faktoren, egal ob wertsteigernd oder wertmindernd, sind z.B. die Lage des Grundstücks, die Beschaffenheit des Objektes oder Rechte´, die auf der Immobilie bzw. dem Grundstück zu verzeichnen sind.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass man den Verkehrswert einer Immobilie mit drei unterschiedlichen Methoden ermitteln kann.

Folgende 3 Methoden stehen zur Verfügung: 

• das Ertragswertverfahren
• das Sachwertverfahren
• das Vergleichswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird dann in Erwägung gezogen, wenn man die Absicht, die Kapitalerwirtschaftung mit der Immobilie ist. Dies kann z.B. durch Mieteinnahmen der Fall sein. In diesem Fall wird der Verkehrswert durch die monatlichen Mieteinnahmen bestimmt. Die Hauptfrage hierbei ist demnach, wie viel Gewinn bzw. Kapital die Immobilie erwirtschaften kann. Gerade bei Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien wird dieses Verfahren zur Verkehrswertermittlung häufig angewendet.

Sachwertverfahren finden immer dann Anwendung, wenn keine Erwirtschaftung von Erträgen durch die Immobilie stattfinden kann. Das bedeutet, dass logischerweise kein Ertragswertverfahren herangezogen werden kann. Bei diesem Verfahren wird lediglich der Wert einer baulichen Anlage bestimmt und im Anschluss mit dem Bodenwert des Immobilienobjektes addiert.

Zu guter Letzt wird das Vergleichswertverfahren bei Grundstücken und Immobilien aller Art angewendet. Beispielsweise wird es bei Reihenhäusern, Einfamilienhäusern, Garagen oder Eigentumswohnungen angewendet. Dieses Verfahren wird oft auch als Standard zur Immobilienbewertung bezeichnet. Es zählt ebenfalls unter Fachleuten als die präziseste Methode der Wertermittlung, da es von allen drei Methoden das Marktgeschehen am besten abbildet. Im Klartext bedeutet das, dass eine Immobilie noch so toll sein, wenn allerdings keine Nachfrage vorhanden ist, bringt die beste Immobilie nichts und wird dementsprechend auch niedriger bewertet. Der Markt hat dementsprechend erheblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie, der bei diesem Verfahren mit einbezogen wird.

Welche Einflussgrößen fließen stark in die Immobilienbewertung mit ein?

Wie oben schon erwähnt gibt es ein paar wichtige Faktoren zu beachten gerade wenn es zur Immobilienbewertung kommt. Für die Wichtigsten möchten wir Sie allerdings besonders sensibilisieren.

Lage: Wie gerade schon beschrieben ist der Standort des jeweiligen Objektes fundamental wichtig. Es gibt Auskunft darüber, ob eine Immobilie höher angesetzt wird, wenn es beispielsweise in einem Ballungsgebiet steht und ein großer Arbeitsmarkt vorhanden ist. Dies hat natürlich starken Einfluss auf die Nachfrage, wodurch die Preise der Immobilien steigen.

Die Beschaffenheit des Hauses: Ein weiterer wichtiger Faktor ist natürlich die Beschaffenheit des Hauses an sich. Handelt es sich hierbei um ein Objekt, das möglicherweise zwischenzeitlich saniert oder modernisiert wurde wirkt sich das dementsprechend auch noch einmal positiv auf die Wertsteigerung aus.

Die Energieeffizienz: Vergleicht man Objekte aus unterschiedlichen Baujahren, so wird schnell ersichtlich, dass die Energiebilanz bei Objekten von beispielsweise 2019 und 1970 deutlich auseinanderliegen. Verwunderlich ist dies nicht, allerdings sollte man im Hinterkopf behalten, dass neuere Objekte oftmals preislich höher angesetzt werden, nicht nur wegen den staatlichen Subventionen, sondern auch wegen der verbesserten Restnutzungsdauer.

Die Ertragsfähigkeit: Da dieser Faktor oben bereits aufgeführt wurde möchten wir nicht noch einmal ausführlich darauf eingehen, allerdings ist darauf hinzuweißen, dass je nach erhöhter Nachfrage (beispielsweise wegen guten Arbeitsbedingungen) ein höherer Immobilienwert zu beachten ist, da die Mieten ebenfalls höher angesetzt werden können.

Zusätzliche Nutzflächen: Sollten Sie beispielsweise in Besitz einer Immobilie sein und die Möglichkeit haben einen zusätzlichen Stellplatz für diese zu erwerben oder ein Kellerabteil separat zu vermieten, so wird sich dies positiv auf Ihren Immobilienwert auswirken.

Hinweis: Wir könnten die Liste hier noch deutlich weiterführen, allerdings würde dies in Betracht des Umfangs den Rahmen sprengen. Sollten Sie noch weitere Informationen zu diesem Thema benötigen steht Ihnen die Heid Immobilienbewertung gerne zur Verfügung. Als Tipp können Sie auch auf unserer folgenden Website unter der Rubrik „Ratgeber“ alle wesentlichen Informationen zur Immobilienbewertung vorfinden.

Ratgeber Immobilienbewertung

Woher weiß ich, dass mein ermittelter Verkehrswert objektiv und unabhängig ermittelt wurde und dementsprechend auch den realen Wert abbildet?

Als erstes sollten Sie wissen, dass es unterschiedliche Gutachter auf dem deutschen Markt gibt, die für Sie den Immobilienwert ermitteln können. Das Ergebnis kann allerdings ganz unterschiedlich ausfallen, je nach dem für welchen Immobiliengutachter Sie sich entscheiden. Es gibt sogenannte freie Immobiliengutachter, die zwar den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln können, allerdings ist es fraglich ob dieser auch wirklich nach den genauen Vorgaben des §194 des BauGB ermittelt wurde und somit den realen Wert Ihrer Immobilie darstellt. Zudem haben erstellte Gutachten von freien Immobiliengutachtern vor Gericht und dem Finanzamt keine wirkliche Aussagekraft, weswegen wir davon abraten würden. Leider ist es scheinbar heutzutage in der Immobilienbranche oftmals normal, Bewertungen nach veralteten Richtwerten vorzunehmen die dementsprechend wenig Aussagekraft haben.

Die öffentlichen und vereidigten Immobiliengutachter hingegen erstellen Ihnen genaue Gutachten, mit exakten Werten. Hierbei können Sie sicher gehen, dass die Gutachter hervorragende Arbeit leisten, aus dem einfachen Grund, dass Sie von TÜV, DEKRA und der IHK geprüft und zertifiziert wurden. Sie arbeiten unter strikten Richtlinien und Normen, die keine Fehleinschätzung zulassen. Unser Tipp hierbei, lassen Sie sich doch den Rundstempel des Gutachters zeigen der belegt, dass er zertifiziert und vereidigt wurde.

Die Heid Immobilienbewertung stellt im übrigen bundesweit die besten zertifizierten Immobiliengutachter auf. Sie haben hierbei die Möglichkeit sich von Fachexperten beraten zu lassen und Sie sind außerdem durch die attraktive Festpreisgarantie abgesichert wodurch Sie nicht im Nachhinein von überraschenden Folgekosten überrumpelt werden. Gerne bieten wir Ihnen auch eine kostenlose Erstberatung an, mit der Sie sich von uns einen ersten Eindruck machen können. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung freuen sich auf Ihre Kontaktaufnahme.