Büro- und Investmentmarkt Düsseldorf | 1. Quartal 2020

Die Corona-Auswirkungen am Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt sind bei Betrachtung der Marktzahlen zum ersten Quartal 2020 noch nicht spürbar. So hat Anteon zum Quartalsende einen Flächenumsatz von 102.600 m² beobachtet, was gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von 17% bedeutet als nur 87.400 m² umgesetzt wurden.
Dazu beigetragen haben allem voran Mietvertragsabschlüsse der „Öffentlichen Hand“. So zählen zwei der drei Top-Deals im ersten Quartal 2020 zu dieser Kategorie: Der größte Abschluss der Oberfinanzdirektion mit rund 34.000 m² an der Moskauer Straße 19 sowie der des Landes NRW mit rund 6.000 m² im “RWI4“ an der Völklinger Straße 4. Des Weiteren floss der Abschluss der LEG als Eigennutzer in der Projektentwicklung „F99“ an der Flughafenstraße 99 mit über 7.600 m² mit in den Flächenumsatz ein.
Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter bei Anteon Immobilien, kommentiert das Quartalsergebnis wie folgt: „Angesichts der aktuellen Corona-Krise freuen wir uns über das bisher sehr gute Ergebnis am Düsseldorfer Büromarkt. Höher fiel ein Quartalsumsatz in den letzten Jahren nur im 1. Quartal 2010 und 2017 aus! Sicherlich werden wir aber in den kommenden Monaten die konkreten Auswirkungen der Corona-Pandemie zu spüren bekommen, allerdings sind wir anhand der strategischen Großgesuche nach wie vor optimistisch, dass der Vermietungsmarkt, wenngleich moderat, funktionieren wird.“

Spitzenmiete und Durchschnittsmiete steigend – Leerstandsquote unterschreitet zum ersten Mal die 7 %-Hürde

Die Mietpreisentwicklung spiegelt in gewohnter Form das Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Düsseldorfer Büromarkt wider und lässt weiterhin Mietpreiswachstum zu. Die realisierte Spitzenmiete ist innerhalb eines Jahres erneut von 27,50 auf 28,50 Euro/m²/Monat (+4 %) gestiegen. Ebenso bei der gewichteten Durchschnittsmiete, hier konnte im Direktvergleich ein Anstieg von 4 % beobachtet werden, diese liegt nun bei 16,80 Euro/m²/Monat.

Das Interesse nach neuen Büroflächen in allen Größensegmenten führt weiterhin zu sinkenden Leerstandsquoten. Piekarski beobachtet: „Der Leerstandsabbau setzt sich in Düsseldorf kontinuierlich fort, wir haben nun mit einer Leerstandsrate von 6,9 % zum ersten Mal die 7 %-Marke unterschritten.“ Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stehen zum Quartalsende mit 495.000 m² insgesamt etwa 10 % weniger Bürofläche zur Verfügung als 2019, als noch 550.000 m² erfasst wurden.
Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis Ende des ersten Quartals 2020 ein Volumen von 7.130.000 m² und wird im Jahresverlauf um weitere 12 Projektentwicklungen mit insgesamt über 130.000 m² wachsen, wovon bereits 85% vorvermietet sind. Im Jahr 2021 werden nach derzeitigem Stand rund zehn Projekte mit insgesamt 160.000 m² hinzukommen. Bei diesen sind bereits 66 % der Flächen vorvermietet.

„City Ost“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Öffentliche Hand“ trägt 39 % zu Flächenumsatz bei – deutlicher Anstieg bei Anmietungen von Coworking-Anbietern

Mit 35.500 m² wurde im ersten Quartal 2020 die meiste Fläche im Teilmarkt „City Ost“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „Airport City/Nord“, der mit 22.100 m² den zweiten Platz erreichen konnte. Den dritten Rang belegt im betrachteten Zeitraum weit dahinter der Teilmarkt „MedienHafen“ mit einem Flächenumsatz von 12.700 m².
An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befindet sich zum Ende des ersten Quartals die „Öffentliche Hand“ mit insgesamt rund 40.000 m² bzw. einem Anteil am Flächenumsatz von 39 %. Hiervon dicht gefolgt belegen „Industrie-/Handelsunternehmen“ mit einem Flächenumsatz von 14.900 m² Rang 2 und auf Platz 3 rangiert die Branche „Bauwesen, Immobilienmakler, Bauträger, Architekten, Ingenieure“ mit 11.500 m².

Coworking-Anbieter haben bis zum Quartalsende rund 3.400 m² für weitere Business-Center angemietet. Im Vergleich zum Vorjahresquartal bedeutet dies einen Anstieg von 91 %. Dieser Umsatz wird ausschließlich durch Flächenabschlüsse im Bankenviertel getragen.

Transaktionsvolumen übersteigt im ersten Quartal das Vorjahresergebnis deutlich – Büro bleibt begehrteste Assetklasse – „Internationale Investoren“ sind diesmal aktiv

Der Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien startete im ersten Quartal 2020 ausgesprochen positiv und erzielte bis zum Ende des Quartals ein sehr gutes Ergebnis. Laut aktuellen Zahlen von Anteon lag das Transaktionsvolumen im Düsseldorfer Stadtgebiet bei rund 830 Mio. Euro und damit 91 % höher als im Vorjahreszeitraum (435 Mio. Euro). Insgesamt wurden von Anteon 16 Transaktionen beobachtet. Diese verteilen sich auf die jeweiligen Assetklassen mit über 90% Büroimmobilien, 5 % gewerbliche Grundstücke und 4% Mischnutzungen. Verkäufe in den Bereichen Logistik-, Hotel- und Einzelhandel wurden im 1. Quartal nicht beobachtet.
Marius Varro, geschäftsführender Gesellschafter bei Anteon Immobilien, ergänzt hierzu: „Das Jahr ist sehr gut gestartet, aber selbstverständlich beobachten wir aufgrund der aktuellen Corona-Krise, dass der eine oder andere, für das Frühjahr geplante Transaktionsstart,  vorübergehend zurückgestellt wird, um die Auswirkungen auf das zu erwartende Pricing besser einschätzen zu können. Der Markt muss sich jetzt erst einmal finden. Leider hat niemand eine Blaupause für ein solches Katastrophen-Szenario.“
Als aktivste Käufergruppe zeigte sich die der „Geschlossenen Fonds“ mit 207 Mio. Euro und
25 % Anteil, die stärkste Verkäufergruppe war in den vergangenen drei Monaten die der „Projektentwickler“ mit einem Volumen von 300 Mio. Euro und einem 36 % Anteil am Verkaufsgeschehen. Der Anteil der durch internationale Investoren realisierten Transaktionen, nahm von 6 % auf 47 % zu. Der Anteil der Portfolio-Deals lag mit nur 11 % dennoch über dem vergleichbaren Wert des Vorjahrs, als im ersten Quartal keine Portfoliotransaktionen beobachtet wurden.

Die Netto-Spitzenrendite für die Assetklasse Büro testet weiterhin die 3,00 %-Marke. Die für Einzelhandelsimmobilien liegt erhöht bei 3,20 % (+0,20 %-Punkte). Der Wert für Logistikimmobilien sinkt auf 4,00 % (-0,35-Punkte).

Fazit und Ausblick

Mit einer Prognose für die folgenden Quartale bleibt Heiko Piekarski noch vorsichtig: „Frühestens zum Ende des 2. Quartals 2020 werden wir konkreter die Corona Krise und Ihre Auswirkungen am Büroimmobilienmarkt analysieren können. Es ist heute aber bereits klar erkennbar, dass der Trend zu mobilem Arbeiten, angesichts des erzwungenen Stresstests und der daraus resultierenden, offensichtlichen Funktionsfähigkeit der Arbeitswelt, sich auch nachhaltig in nahezu allen Branchen etablieren wird. Ob dies jedoch zu einem geringeren Flächenverbrauch je Mitarbeiter führt, ist heute noch nicht absehbar, zumal die Krise eines zeigt, persönlicher Austausch und informelle Kommunikation ist nicht digitalisierbar! Des Weiteren gehen wir davon aus, dass die in der Vergangenheit nahezu kaum existenten Untervermietungen, nun in großer Zahl wieder auf den Markt kommen werden. Die besondere Herausforderung der nächsten Monate für Immobilieneigentümer und Berater wird zudem sein, die Möglichkeit von Gewerbemietern, Mietzahlungen zu stunden, adäquat zu moderieren und einen Interessensausgleich herzustellen, der wieder langfristig Bestand hat.“

Ferner bleibt festzuhalten, dass es für seriöse Vorhersagen für das laufende Jahr zum Investmentmarktgeschehen ebenfalls noch schwierig ist. Marius Varro schätzt die Lage folgendermaßen ein: „Der Anlagedruck und die Liquidität bei den Anlegern wird bestehen bleiben, doch der Fokus wird sich ändern. So werden, sicherlich mindestens bis ins kommende Jahr, Büroimmobilien mit langfristigen Mietern der ‚Öffentliche Hand‘ die höchste Nachfrage und Preissteigerungen bzw. Preisbeständigkeit verzeichnen. Solange Liquidität bei den Investoren besteht, hoffen wir aber auch bei den übrigen, derzeit mit Vorsicht beobachteten Immobilien, auf einen zügigen ‚Re-Bound-Effekt’ zum traditionell starken 2. Halbjahr. Für eine seriöse Vorhersage ist es zum aktuellen Zeitpunkt allerdings noch zu früh, so dass wir derzeit folgerichtig keine Prognose für das Gesamtjahr abgeben werden.“