DAVE zu den einzelnen Assetklassen in Corona-Zeiten: Generell punkten Immobilien mittel- bis langfristig

• DAVE zu den einzelnen Assetklassen in Corona-Zeiten: Generell punkten Immobilien mittel- bis langfristig
• Wohnen als Krisen-Gewinner / Logistik erfährt neue Wahrnehmung
• Hotel und Einzelhandel größte, aktuelle Verlierer / Ausnahme Lebensmittel: Robuster Gewinner auch gegenüber Onlinehandel
• Büro: Abhängig vom Mieterverhalten – Desk Sharing und mehr Homeoffice, auch zukünftig, führt zu Flächenoptimierungen
• Spezialimmobilien wie Kitas und Sozialimmobilien erleben Bedeutungszuwachs
• Neue Marktteilnehmer durch Corona-Krise

Laut DAVE werden Immobilien mittel- bis langfristig aufgrund der Corona-Krise punkten. Der Sachverständigenrat hat in einem Sondergutachten als realistisches Szenario angenommen, das bereits im dritten Quartal dieses Jahres wieder ein Wachstum erwartet wird und im kommenden Jahr – auch dank eintretender Aufholeffekte – sogar ein sehr ausgeprägtes.

Peter Schürrer, DAVE-Geschäftsführer, Schürrer & Fleischer Immobilien: „Je schneller wir wieder nach und nach den Lockdown lockern, werden die wirtschaftlichen Folgen sowohl für Unternehmen als auch für private Haushalte in der großen Mehrheit überschaubar bleiben. Und in der Folge wäre dies auch mit dem Immobilienmarkt der Fall."

Matthias Wirtz, Leiter Research beim DAVE-Partner KSK-Immobilien, ergänzt: „Weil es nie eine Blase gab, kann auch nichts platzen. Die Preisanstiege der letzten Jahre waren die Folge sinkender Renditeanforderungen und einer in Teilen erstaunlich geringen Risikoeinschätzung der Mietzahlungssicherheit einzelner Branchen. Während die Renditeanforderungen angesichts der weiter vorhandenen Liquidität im Markt und der sogar noch gesunkenen Zinsen auch weiterhin sehr niedrig bleiben werden, so wird sich die Risikoeinschätzung gegenüber so mancher Branche in den nächsten Wochen weiter verschieben. ´Weiter´ verschieben, weil wir im Kern nicht sehen, dass sich Einschätzungen fundamental drehen, sondern dass sich bereits absehbare Trends der letzten Monate jetzt deutlich beschleunigen und an Ausmaß gewinnen.“

Hier die DAVE-Aussichten zu den einzelnen Assetklassen:

Selbstgenutztes Wohnen: Preise werden marktbezogener
Die Nachfrage wird zwar tendenziell rückläufig sein, das Angebot aber immer noch übersteigen. Insgesamt erwarten wir, dass die Märkte und Preise wieder marktbezogener werden. Die Finanzierungskonditionen bleiben günstig, und in der Zeit sozialer Isolation wurden die Vorzüge des Lebens im Umland für einige Menschen spürbar.
Folgen*: kurzfristig o, langfristig +

Wohnen als Kapitalanlage: Stabile Investments
Das Mietausfallrisiko mag leicht steigen, aber angesichts mangelnder Alternativen wird die Fluktuation nicht zunehmen. Mietstundungen werden durch die Möglichkeit der Kreditstundungen kompensiert. Die Volatilität der Aktienmärkte in der Krise hat zudem deutlich gemacht, wie stabil Wohnimmobilieninvestments sind. Die Liquidität im Markt ist weiter hoch, und entsprechend wird es auch die Nachfrage sein. Insgesamt wird die Assetklasse Wohnen als Gewinner aus der Krise hervorgehen.
Folgen: kurzfristig o, langfristig +

Büroimmobilien: Investoren werden weiterhin Gewerbeobjekte mit bonitätsstarken Mietern schätzen
Ein konjunktureller Einbruch geht auch immer mit einer differenzierten Büroflächennachfrage einher. Zudem dürfte das Kostenbewusstsein auf Mieterseite steigen und entsprechend der Trend zu immer neuen Spitzenmieten ins Stocken geraten. Dennoch ist der Markt aktuell von einem viel zu geringen Angebot an qualitätsvoller Fläche geprägt. Und Investoren werden auch weiterhin Gewerbeobjekte mit bonitätsstarken Mietern schätzen. Die Bewertungsmaßstäbe für Mieter könnten sich allerdings verändern. Hier wird mehr Desk Sharing und Homeoffice, auch zukünftig, zu Flächenoptimierungen und in Teilen leicht abnehmender Nachfrage führen.
Folgen*: o (in Abhängigkeit des Mieters auch -)

Einzelhandel, insbesondere 1A-Lagen: Rahmenbedingungen der Mietverträge erleben tiefgreifenden strukturellen Wandel
Ein Segment, das ohnehin schon unter erheblichem Druck war. Die Mieten zeigten sich bereits eher rückläufig, das wird weiter anhalten. Generell steht dem Einzelhandel ein tiefgreifender struktureller Wandel bevor. Zudem ist in Abhängigkeit zur Größe der erd- und mehrgeschossigen Handelsflächen im Verhältnis zum Gesamtvolumen eine mögliche, temporäre Wertanpassung denkbar. Langfristig wird die Highstreet-Immobilie ihre hohe Attraktivität halten – insbesondere, wenn auch Kommunen und Städte bereit sind in City-Infrastruktur zu investieren, in erlebbare öffentliche Räume mit Attraktionen für junge und ältere Gruppen. Shop-Konzepte werden durch die Corona-Krise nochmals zeitlich flexibler angemietet, auch mit Plattform-Handelskonzepten sowie durch Hersteller direkt, da die Händler eigene Handelsaktivitäten der Produzenten nicht mehr kalkulatorisch abbilden können.
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Handel – Nahversorger: Robuster Gewinner, auch gegenüber Onlinehandel
Einer der Gewinner in Krisenzeiten. Auch gegenüber dem Onlinehandel robust, haben die Versorger in der Krise zudem ihr Geschäftsmodell der Lieferservices weiter ausgebaut und am Markt etabliert.
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Hotel: Renditen werden anziehen
Die Tourismusbranche wird mit am längsten benötigen, um sich von der Krise zu erholen. Und auch die Übernachtungszahlen im Rahmen von Messen (auch wenn aktuell geplant ist, die meisten nachzuholen) werden erst einmal niedriger ausfallen. Noch ist unklar, ob alle Betreiber die Krise überstehen. In jedem Fall werden am Investmentmarkt die zuletzt sehr niedrigen Renditen für Hotels wieder deutlich anziehen. Dennoch wird sich generell das Thema Globalisierung als auch Tourismus generell definitiv nicht stoppen lassen.
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Logistik: Warenumschlagsvolumen steigt weiter
Egal ob light oder urban Logistik – solange es nicht zu einer langanhaltenden Rezession kommt, wird das Warenumschlagsvolumen weiter steigen und die Erfordernisse an neuen, hochautomatisierten Logistikimmobilien auch. Die Assetklasse erfährt durch die aktuelle Krise eine neue Wahrnehmung und wird einer der Krisen-Gewinner sein. Gerade in Teilsegmenten wird Logistik stark wachsen, besonders wegen der Re-Integration von national relevanten Segmenten für die Basisversorgung, u.a. im Bereich Health Care und Lebensmittelversorgung. Ebenso sind Pharma-Themen stärker in der Rückentwicklung nach Deutschland als auch hinsichtlich der Produktionsprozesse. Dieser Aspekt kompensiert möglicherweise auch eine zurückhaltendere Nachfrage von automobilnahen Zulieferern.
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Spezialimmobilien: Kitas
Kindertagesstätten waren in den letzten Jahren der „Uprising Star“. Ausgelöst durch den völlig unterschätzen Bedarf seitens der Kommunen entstanden überall im Land neue Kitas. Ausgestattet mit langlaufenden Betreiberverträgen, oftmals durch Bürgschaften oder Patronatserklärungen der Kommunen abgesichert und in manchen Fällen durch Mietzuschüsse sogar noch unterstützt. Wurden ältere Kitas, gerade in wirtschaftlich schwächeren und peripheren Lagen, noch vor wenigen Jahren allenfalls zu Faktoren vom 14- bis 17-fachen gehandelt, war zuletzt das 21- bis 24-fache zunehmend normal. Anders als bei Restaurants oder Hotels sind die wirtschaftlichen Folgen für Betreiber und Immobilieneigentümer von Kitas aktuell erst einmal gering. Der Trend der letzten Zeit wird entsprechend weiter an Dynamik gewinnen und Kitas als sozial nachhaltige und sichere Immobilieninvestition noch nachgefragter werden. Ein weiteres Steigen der Preise ist sehr wahrscheinlich.
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Spezialimmobilien: Sozialimmobilien
Sozialimmobilien mit städtischen Nutzern sind definitiv ein Gewinner. Immobilienarten, die nicht von der aktuellen Konjunkturlage abhängig sind, werden zukünftig als noch sicherere Anlage bewertet. Die Renditen könnten also noch weiter sinken. Zudem ist der Megatrend demographischer Wandel schon lange ein wesentlicher Treiber für diese Assetklasse, die damit auch langfristig ein hohes Potenzial verspricht.
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„Nachfrageseitig wird es durch die Corona-Krise zu neuen Investorenankaufsprofilen kommen. Zudem wird es in Deutschland neue Marktteilnehmer geben, die die Stabilität des hiesigen Marktes im europäischen und internationalen Umfeld sehr zu schätzen wissen – auch nach den Erfahrungen der letzten Wochen – mit hoher Verbindlichkeit und Disziplin politisch wie bevölkerungsseitig“, so Jens Lütjen, Robert C. Spies. 

*Folgen (+ = positiv / o = kaum Folgen / – = negativ)