KI-Analyse von PREA: In Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte

• In innerstädtischen Lagen Einkommensbelastung von mehr als 30 Prozent
• Berliner Osten und Westen vergleichsweise günstig

PREA, führendes Unternehmen für digitale Investmentberatung in Deutschland, hat mit der hauseigenen künstlichen Intelligenz mercury und anhand von 50 Milliarden Datenpunkten die Mietbelastung in Relation zum verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen auf Bezirksebene in Berlin untersucht. Die Untersuchung ist damit die erste Big-Data-Analyse der Mietbelastung auf Bezirksebene.

„Frühere Untersuchungen haben Durchschnittseinkommen der Stadt herangezogen, um die Mietbelastung bei Neuvermietungen für die Bevölkerung zu analysieren. Wir haben die Situation granularer analysiert und können jetzt beurteilen, welche Lagen für die dort lebenden Menschen wirklich teuer oder erschwinglich sind“, erklärt Juri Ostaschov, Chief Data Scientist bei PREA. „Das ermöglicht einen neuen Blick auf die Mietbelastung in deutschen Großstädten.“

Im Osten wie auch im Westen Berlins können die Einwohner PREA zufolge besonders günstig mieten. In den Bezirken Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg sowie in Spandau schlägt die Nettokaltmiete bei einer Neuvermietung nur mit rund 19 Prozent des Nettohaushaltseinkommens zu Buche.

Teuer hingegen sind die die begehrten innerstädtischen Lagen, die oftmals Gutverdiener anziehen. Dort müssten Mieter bei einem neuen Mietvertrag oft mehr als 30 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens bezahlen. In Friedrichshain-Kreuzberg müssten Mieter im Falle einer Neuvermietung sogar fast 34 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für ihre Wohnung ausgeben. Auch Mitte (33 %) und Charlottenburg-Wilmersdorf (31 %) fallen für Anwohner nicht mehr in die Kategorie bezahlbar.

„Die Miet- und Kaufpreise von Berliner Immobilien steigen weiter an. Natürlich sind die innerstädtischen Lagen begehrt und dementsprechend teuer“, sagt Gabriel Khodzitski, Gründer und CEO von PREA. „Anhand unserer Analyse können Investoren erkennen, in welchen Lagen welche Zielgruppe wohnt und zu welchen Mietpreisen gebaut werden kann, um nicht am Bedarf der ansässigen Bevölkerung vorbei zu bauen. Gerade in Berlin-Mitte lassen sich aufgrund der Diskrepanz zwischen Belastungen im Falle einer Neuvermietung und dem Einkommensniveau der dort ansässigen Bevölkerung Rückschlüsse auf mögliche Gentrifizierungstendenzen ziehen.“

Zur Methode:

Für die vorliegende Untersuchung hat PREA die bestehenden Mietpreisniveaus der zwölf Berliner Bezirke in Relation zum Nettohaushaltseinkommen analysiert. Dazu wurden auf Machine-Learning-Basis Millionen von Angebotsdaten mit sozioökonomischen Daten verknüpft.