Colliers International: Corona-Pandemie hinterlässt Spuren am Frankfurter Bürovermietungsmarkt

Mit einem Jahresergebnis von knapp 330.000 Quadratmetern wurde auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei nach Angaben von Colliers International das zweitniedrigste Ergebnis seit der Jahrtausendwende erzielt. Unter dem Einfluss der Corona-Pandemie ging der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 40 Prozent zurück und auch der 10-Jahres-Schnitt wurde um 35 Prozent unterschritten. 

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Frankfurt bei Colliers International: „Trotz einer erneuten Verschärfung der Einschränkungen zum Jahresende erzielte das vierte Quartal mit über 125.000 Quadratmetern das klar stärkste Ergebnis im Jahresverlauf. Insbesondere das äußerst schwache erste Halbjahr hat jedoch einen höheren Flächenumsatz für 2020 verhindert.“ 

Anteils des Umsatzes in Projektentwicklungen weiterhin hoch

Weiterhin hoch in der Nutzergunst standen 2020 Flächen in Projektentwicklungen und damit auch Bekenntnisse zu einem Standort in Form langfristiger Mietverträge. So konnten erneut mehr als 25 Prozent des Flächenumsatzes in Projekten oder in Bau befindlichen Gebäuden erzielt werden. Das gilt insbesondere für das großflächige Segment: Von den zehn größten Mietverträgen des Jahres entfielen sechs auf noch nicht fertiggestellte Immobilien. Auch die größte Anmietung, der Abschluss von Samsung Electronics in Eschborn über rund 17.600 Quadratmeter, fand im Projekt Eschborn Gate statt. Die Hochhausentwicklung FOUR erfreute sich zudem weiterhin hoher Beliebtheit bei den Nutzern und konnte im vierten Quartal mit Boston Consulting Group und Collection Business Center zwei neue Mieter gewinnen. 

Bankenviertel und Eschborn stärkste Teilmärkte

Erneut konnte sich das Bankenviertel an die Spitze der umsatzstärksten Teilmärkte schieben. Mit einem Flächenumsatz von rund 81.300 Quadratmetern fiel der Umsatzrückgang im Vergleich zu 2019 mit nur rund 3 Prozent marginal aus. Auf Platz 2 folgt Eschborn, wo das Ergebnis aus 2019 sogar um 10 Prozent übertroffen werden konnte. Zum Umsatz von über 50.000 Quadratmetern haben neben dem Abschluss von Samsung Electronics auch wesentlich die Anmietungen von Mobis mit rund 9.500 Quadratmetern und Manpower mit 3.200 Quadratmetern im Sky Eschborn beigetragen. 

Weiterhin hohes Mietniveau

Das Mietniveau bleibt aufgrund hochpreisiger Abschlüsse weiterhin hoch. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg nochmals leicht auf 23,00 Euro pro Quadratmeter an, während die Spitzenmiete etwas auf 45,00 Euro pro Quadratmeter nachgab.

Leerstandsquote bei knapp über 7 Prozent

Nach zuletzt deutlichen Leerstandsanstiegen in den Vorquartalen sank die Leerstandsquote zum Jahresende wieder auf 7,1 Prozent, was einem Anstieg um 20 Basispunkte im Vergleich zu 2019 entspricht. Einerseits trugen zu dieser Entwicklung einige Anmietungen in Bestandsgebäuden aus dem vierten Quartal bei, die sich auf den Leerstand auswirkten. Vor allem aber wird dieses Ergebnis durch die anstehende Umwandlung des bislang größten Leerstandsobjektes im gesamten Frankfurter Marktgebiet – der Lurgiallee 5 im Mertonviertel – beeinflusst. Mit über 70.000 Quadratmetern Fläche sorgt allein diese Immobilie für einen merklichen Leerstandsabbau. Bräuning: „Dieser Einmaleffekt kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Leerstandsreserven in zahlreichen Teillagen gegenüber dem dritten Quartal nochmals leicht zugenommen haben. Dies betrifft zunehmend auch den CBD, wo zum Jahresende eine Leerstandsquote von 6,1 Prozent registriert werden konnte.“ 

Der Anteil der Untermietflächen ist im Vergleich zum dritten Quartal nochmals leicht auf rund 10 Prozent am Gesamtleerstand angestiegen. Mit rund 82.000 Quadratmetern wurden fast doppelt so viele Untermietflächen für eine kurzfristige Anmietung angeboten als noch vor einem Jahr. Auch hier ist in den nächsten Monaten mit einem weiteren Anstieg zu rechnen. 

Hohe Vorvermietungsquoten bei Projekten – teilweise Verzögerungen

2020 kam mit rund 225.000 Quadratmetern deutlich mehr Neubaufläche auf den Markt als in den Vorjahren und erstmals seit 2014 wurden mehr als 200.000 Quadratmeter fertiggestellt. „Beim Blick auf die Fertigstellungen fallen zwei Dinge auf: Erstens sind die Belegungsquoten analog zum Flächenumsatz in Projekten hoch, zweitens können vereinzelt Bauverzögerungen festgestellt werden. Während wir Ende letzten Jahres noch ein Volumen von rund 296.000 Quadratmetern für 2020 prognostiziert hatten, wurden effektiv rund 70.000 Quadratmeter nicht wie geplant fertig und verschieben sich. Dass Projekte zurückgestellt werden, ist mit Blick auf die hohen Fertigstellungszahlen für 2021 und 2022 von erneut jeweils rund 200.000 Quadratmetern aktuell jedoch nicht ersichtlich“, führt Bräuningaus. 

Ausblick

Der trotz erneuter Einschränkungen stabilisierte Umsatz im zweiten Halbjahr verbunden mit der für den Sommer 2021 erwarteten konjunkturellen Erholung macht Hoffnung für eine Nachfragebelebung am Frankfurter Büromarkt. „Zwar werden die Ergebnisse der vergangenen Rekordjahre voraussichtlich unerreicht bleiben, einige Großgesuche sowie die stabile Aktivität im kleinflächigen Segment lassen einen Umsatz von rund 400.000 Quadratmetern jedoch als realistisch erscheinen. Gleichzeitig erwarten wir in einigen Branchen, unter anderem bei Banken, der Luftfahrtindustrie und Coworkern, einen anhaltenden Restrukturierungsprozess, der zu weiteren Leerstandsanstiegen führen dürfte“, so Bräuning abschließend.