Colliers International: Münchner Bürovermietungsmarkt mit niedrigstem Flächenumsatz seit 2009

Der Münchner Bürovermietungsmarkt ist weiterhin von der Corona-Krise geprägt. Von Oktober bis Dezember wurde nach Angaben von Colliers International erstmals seit über 20 Jahren in einem Quartal ein Flächenumsatz von weniger als 100.000 Quadratmetern erzielt. Für das Gesamtjahr lag der Flächenumsatz mit 567.800 Quadratmetern auf dem niedrigsten Stand seit 2009 und rund 26 Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Eigennutzer trugen mit 55.500 Quadratmeter rund 10 Prozent zum Ergebnis bei, wodurch der reine Vermietungsumsatz 512.300 Quadratmeter betrug.

Alle Flächensegmente waren von Umsatzrückgängen betroffen, wobei der kleinteiligere Bereich bis 1.000 Quadratmeter mit Umsatzeinbußen von rund 13 Prozent relativ viel Stabilität bewies. Auch das Großflächensegment ab 5.000 Quadratmeter hatte „nur“ einen Rückgang von 17 Prozent auf 226.300 Quadratmeter zu verzeichnen. Hierzu trugen vor allem die drei Großabschlüsse aus dem ersten Halbjahr von Amazon in der Parkstadt Schwabing, KPMG im Werksviertel und KraussMaffei Technologies in Parsdorf mit jeweils über 30.000 Quadratmetern bei. Im zweiten Halbjahr waren die Eigennutzungen von Google mit 29.000 Quadratmetern im nächsten Bauabschnitt der Arnulfpost sowie die Erweiterung von Webasto in Gauting mit 12.000 Quadratmetern die größten Abschlüsse.

„Zwar ist die erste durch Corona ausgelöste Schockstarre überwunden, und die Unternehmen sind auch im zweiten Lockdown weiterhin handlungsfähig, allerdings lassen sich die Auswirkungen der Rezession auf den Büroflächenbedarf immer deutlicher spüren. Expansionspläne sind häufig in Schubladen verschwunden, und auch bei Umzügen wird teilweise weniger Fläche gesucht als ursprünglich geplant. In Einzelfällen wurden Gesuche reduziert oder sogar eingestellt, weil Unternehmen zukünftig auf einen höheren Homeoffice-Anteil setzen. Dies geschieht allerdings noch nicht in der Breite, so dass es zu früh ist, hier einen generellen Trend abzuleiten“, so Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers International.

Der Leerstand ist innerhalb der letzten 12 Monate um rund 300.000 Quadratmeter auf 787.900 Quadratmeter gestiegen. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 3,5 Prozent. Im Stadtgebiet lag sie bei 2,8 Prozent, im Umland bei 5,5 Prozent. Bei gut 100.000 Quadratmetern handelte es sich um Untermietflächen. In einigen Teilmärkten innerhalb des Mittleren Rings liegt die Leerstandsquote weiterhin noch bei deutlich unter 2 Prozent. „Es stehen auch wieder deutlich mehr Flächen in Neubau- oder vergleichbarer Qualität zur Verfügung als in den Jahren zuvor. In Summe ist der Leerstand zwar nach wie vor niedrig, aber Vermieter befinden sich nicht mehr in einer so dominanten Position wie bis 2019“, so Bigelmaier weiter.

Derzeit befinden sich 1,01 Millionen Quadratmeter Bürofläche im Bau, von denen 54 Prozent bereits vermietet oder eigengenutzt sind. Im abgelaufenen Jahr wurden 276.500 Quadratmeter fertiggestellt, die zu Jahresende einen Belegungsstand von 93 Prozent aufwiesen. 2021 werden nach aktuellem Stand rund 485.800 Quadratmeter fertiggestellt, deren Vermietungsquote aktuell bei 56 Prozent liegt. Die 515.000 Quadratmeter, die ab 2022 fertiggestellt werden, sind zu 59 Prozent belegt. Die Bautätigkeit befindet sich also auf einem höheren Niveau als in den Jahren zuvor. Der Münchner Markt ist durchaus in der Lage diese Flächen zu absorbieren, allerdings ist angesichts der derzeit geringeren Nachfrage wieder mit längeren Vermarktungszeiten zu rechnen als in der jüngeren Vergangenheit, als eine Vollvermietung während der Bauphase die Regel bei Neubauprojekten war.

Die Durchschnittsmiete notierte mit 21,50 Euro pro Quadratmeter um 7 Prozent über dem Vorjahreswert. Hochpreisige Großabschlüsse im ersten Halbjahr waren ein wesentlicher Treiber für diesen Anstieg. Im Stadtgebiet wurden im Schnitt 24,20 Euro pro Quadratmeter bezahlt, für Neubauten sogar 28,40 Euro pro Quadratmeter. Im Umland lag die Durchschnittsmiete bei 13,10 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete blieb im Vergleich zum Vorjahr unverändert bei 39,50 Euro pro Quadratmeter. Das Leerstandsniveau ist trotz des Anstiegs nach wie vor so niedrig, dass die Angebotsmieten nicht gesenkt werden. Für die nächsten Quartale erwartet Colliers International eine Seitwärtsbewegung der Mieten, wobei zunehmend wieder Incentives gewährt werden. 

„Der Büromarkt wird mit angezogener Handbremse ins neue Jahr starten. Viele Büronutzer bleiben abwartend bis sich ihre Situation in Bezug auf die geschäftliche Entwicklung und/oder die Ergebnisse ihrer Analysen über notwendige Veränderungen der Büroarbeitswelten ein Stück weit klarer darstellen. Ein Flächenumsatz von rund 600.000 Quadratmetern ist aber dennoch möglich, weil sich noch einige Großgesuche im Markt befinden. Mittelfristig wird entscheidend sein, inwieweit Neubauflächen durch die zu erwartende konjunkturelle Verbesserung in Verbindung mit einer zunehmenden Homeoffice-Quote absorbiert werden. München kann dabei mit vielen positiven Standortfaktoren punkten und wird deshalb auch langfristig weiterhin außerordentlich attraktiv bleiben, was die neuesten Städterankings abermals unterstreichen“, schließt Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers International, ab.