Colliers International: Hohe Nachfrage stoppt rückläufigen Trend bei Flächenumsätzen auf Industrie- und Logistikimmobilienmarkt

• Rekordergebnis trotz Krise
• Flächenumsatz übertrifft Vorjahr um 14 Prozent
• Zweite Jahreshälfte geprägt von großvolumigen Vermietungsabschlüssen
• Weiterhin starke regionale Unterschiede 

Nach Angaben von Colliers International generierten die TOP 8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte im Jahr 2020 trotz der Covid-19-Krise und zwei mehrwöchiger Lockdowns einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz von rund 2,9 Millionen Quadratmeter. Das Spitzenergebnis übertraf den Vorjahreswert um rund 17 Prozent und lag rund 2 Prozent über dem Dreijahresdurchschnitt. Vor allem das sehr starke dritte Quartal, in das viele Vermietungsabschlüsse verschoben wurden, trug zu dem sehr guten Ergebnis bei. 

„Wir stellen große regionale Unterschiede fest, sowohl bei der Entwicklung des Flächenumsatzes als auch beim Jahresendergebnis“, erklärt Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Stuttgart bei Colliers International. „Im Vergleich zum Vorjahrsergebnis konnten einige Standorte ihren Flächenumsatz um über 60 Prozent steigern, während andere ein Viertel weniger Abschlüsse generierten. Manche Standorte starteten in das Jahr mit einem Rekordflächenumsatz und konnten so die Unsicherheiten der Krise besser wegstecken. Andere Standorte zeigten sich auch aufgrund der Zurückhaltung der Marktteilnehmer in der ersten Jahreshälfte schwach, konnten aber die hohe Nachfrage aus dem Bereich E-Commerce nutzen und zum Jahresende überdurchschnittliche Flächenumsätze verzeichnen. In der Summe zeigte sich die Mehrheit der TOP 8-Standorte sehr robust in der Krise“, betont Reck.

Trotz Covid-19-Krise verzeichnen fünf von acht TOP 8-Standorten ein Umsatzplus

Neben der Covid-19-Krise ist der Flächenmangel weiterhin ein limitierender Faktor bei der Entwicklung der Flächenumsätze und ist insbesondere für die regionalen Unterschiede von Bedeutung. Während München (+ 62 Prozent), Köln (+ 57 Prozent), Hamburg (+ 45 Prozent), Leipzig (+ 35 Prozent) und Frankfurt (+ 6 Prozent) ihre Flächenumsätze deutlich im Vergleich zum Vorjahr steigern konnten, haben die Logistikmärkte Stuttgart (- 25 Prozent) und Düsseldorf (- 26 Prozent) an die Vorjahresergebnisse nicht anknüpfen können. Die Logistikregion Berlin verfehlte lediglich um 6 Prozent den Vorjahreswert. 

Die beiden Logistikregionen Stuttgart und Düsseldorf wurden insbesondere stark von der Covid-19-Krise getroffen. Die allgemeine Unsicherheit und Zurückhaltung der Marktteilnehmer führte dazu, dass Vermietungsabschlüsse verschoben wurden. In der Logistikregion Düsseldorf blieb die Nachfrage besonders verhalten, so dass der Markt auch in der zweiten Jahreshälfte kaum aufholen konnte. Der bedeutendste Abschluss im vierten Quartal war die Anmietung von rund 20.000 Quadratmeter Neubaufläche durch Dachser in Mönchengladbach. Die Region Stuttgart leidet weiterhin aufgrund seiner Topografie und der allgemeinen Marktbedingungen sehr unter dem Flächenmangel. Darüber hinaus verzeichnete der Automotive-geprägte Standort in der Folge der Krise einen spürbaren Umsatzeinbruch in der zweiten Jahreshälfte. Trotzdem zeigte sich vor allem die Nutzergruppe „Transport & Logistik“ besonders aktiv in der Region Stuttgart und war für rund 41 Prozent aller Abschlüsse verantwortlich. Auch der größte Abschluss in der zweiten Jahreshälfte war eine Anmietung durch einen Logistikdienstleister, Elflein Logistics Europe, der rund 11.000 Quadratmeter Bestandsfläche im Teilmarkt Böblingen bezog.

Dagegen zeigten sich vor allem die Standorte Köln, Leipzig, Hamburg und Frankfurt in der zweiten Jahreshälfte besonders aktiv und profitierten von der erhöhten Nachfrage aus dem Bereich E-Commerce. Frankfurt verzeichnete ein sehr starkes drittes Quartal mit insgesamt 25 Abschlüssen. Hier war die Anmietung durch einen Logistikdienstleister im Teilmarkt Main-Kinzig-Kreis mit rund 22.500 Quadratmeter Neubaufläche der größte Abschluss.

Auch in der Region München konnten die meisten Abschlüsse im dritten Quartal registriert werden. Aufgrund der Sonderanmietung von KraussMaffei mit rund 138.000 Quadratmeter Neubaufläche im VGP Park Parsdorf verzeichnete die Logistikregion zum Jahresende ein Rekordergebnis, das rund 62 Prozent über dem Vorjahreswert lag. Abzüglich der Sonderanmietung war das Jahresergebnis unterdurchschnittlich und verfehlte den Vorjahreswert um 5 Prozent.

Die Logistikregion Leipzig startete das Jahr mit einem Umsatzplus von 17 Prozent und konnte dieses Ergebnis bis zum Jahresende sogar weiter steigern, so dass das Vorjahresergebnis in der Summe um 35 Prozent übertroffen werden konnte. Die Vielzahl an Projektentwicklungen in der Region Leipzig ist für das starke Ergebnis verantwortlich.

Im Vergleich der TOP 8-Standorte zeigte sich die Region Köln als besonders robust und konnte von Quartal zu Quartal seine Flächenumsätze steigern und zum Jahresende durch einige großvolumige Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter, die vor allem im vierten Quartal stattfanden, einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz generieren.

In der Region Hamburg waren vor allem die großvolumigen Eigennutzer-Neubauprojekte für das robuste Gesamtjahresergebnis verantwortlich. Die größte Eigennutzer-Ansiedlung im vierten Quartal mit knapp 31.000 Quadratmeter war eine Neubauentwicklung vom Handelsunternehmen Omnitrade Handelsgesellschaft in Siek.

Die Logistikregion Berlin verfehlte nur knapp das Vorjahresergebnis. Besonders positiv ist, dass der solide Flächenumsatz mit rund 15 Prozent weniger Abschlüssen (129) generiert werden konnte als im Rekordjahr 2019 (151 Abschlüsse). Zu den wichtigsten Vermietungsabschlüssen im letzten Quartal zählten die Erweiterung der Hallenkapazitäten von Rhenus Home Delivery mit rund 17.600 Quadratmeter Neubaufläche am Standort Hoppegarten sowie der Abschluss von Stadler Rail mit rund 11.900 Quadratmeter Bestandsfläche in Schönwalde-Glien.

Großvolumige Abschlüsse prägen das vierte Quartal

„Im vierten Quartal zeigten sich die Markteilenehmer insbesondere im großvolumigen Flächensegment aktiv“, erklärt Steffen Sauer, Head of Industrial & Logistics Leipzig bei Colliers International. Dabei war die Logistikregion Hamburg der Spitzenreiter. Rund 80 Prozent aller Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter wurden hier in der zweiten Jahreshälfte verzeichnet. Darüber hinaus fand in der Region Hamburg die deutschlandweit größte Eigennutzer-Neubauentwicklung des Jahres statt. Das Neubau-Logistikobjekt von REWE mit rund 86.500 Quadratmeter aus dem dritten Quartal, das aktuell in Henstedt-Ulzburg gebaut wird und voraussichtlich 2022 fertiggestellt wird, übertraf mit seiner Größe alle anderen registrierten großvolumigen Eigennutzer-Ansiedlungen. In Berlin wurde die Hälfte aller Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter zum Jahresende unterzeichnet. In Frankfurt entfielen 42 Prozent aller großvolumigen Abschlüsse auf das vierte Quartal. Insgesamt war die zweite Jahreshälfte in der Region Frankfurt Rhein-Main von hoher Marktaktivität geprägt. Es fanden insgesamt 58 Prozent aller Abschlüsse in der zweiten Jahreshälfte statt. Im Vergleich konnten im Jahr 2019 fast genauso viele Abschlüsse in der Region Frankfurt generiert werden, aber nur knapp 40 Prozent entfielen auf die zweite Jahreshälfte. In der Logistikregion Köln fanden alle großvolumigen Vermietungen im vierten Quartal statt. 

Eine Ausnahme bei dem allgemeinen Trend bildete die von hoher Neubauaktivität geprägte Logistikregion Leipzig, wo vor allem in der ersten Jahreshälfte mit rund 80 Prozent aller Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter stattgefunden haben. „Wir sehen, dass die Mehrheit der großvolumigen Abschlüsse in Neubau-Objekten oder Projektierungen stattfindet, da Bestandsflächen oft keine entsprechenden Flächen bieten“, erklärt Sauer. „Aus diesem Grund verzeichnen Standorte, die aufgrund ihrer Topografie und dem damit verbundenen Grundstücksmangel eine geringe Neubauaktivität verzeichnen, kaum Abschlüsse im großvolumigen Größensegment.“ Die Logistikregionen München und Stuttgart sind Paradebeispiele für diese Entwicklung. In diesen Logistikregionen fanden lediglich 9 Prozent (München) bzw. 16 Prozent (Stuttgart) aller Abschlüsse im Flächensegment über 10.000 Quadratmeter statt. 

E-Commerce lässt die Mieten steigen

„Die aktuelle Pandemie wirkte sich wie ein Katalysator auf die Umsatzentwicklung im Bereich E-Commerce und erhöht gleichzeitig die Nachfrage nach geeigneten Logistikflächen. Beide Effekte wirken sich nachhaltig auf die Mietpreisentwicklung für Logistikimmobilen aus“, stellt Sauer fest. In fünf von acht Standorten stiegen sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten. Dabei verzeichnete die Region Düsseldorf, die den Flächenumsatz vom Vorjahr um 26 Prozent verfehlte, mit 8 Prozent den höchsten Anstieg der Spitzenmiete und als einzige Logistikregion erhöhte sie im Verlauf des Jahres zweimal die höchste Marktmiete. „Der Preiskampf ist im Laufe des Jahres spürbar gestiegen. Wir merken auch, dass immer mehr Bestandsflächen über der Durchschnittsmiete vermietet werden. Die geringe Neubauaktivität und der Flächenmangel üben weiter Druck auf die Märkte aus, so dass vor allem an Standorten mit rückläufigem Flächenumsatz eine Erhöhung der Mieten feststellbar war“, betont Reck. Auch die Logistikregion Köln, eine weitere Region aus dem Bundesland Nordrhein-Westfalen, verzeichnete mit rund 7 Prozent einen überdurchschnittlichen Zuwachs bei dem Durchschnittsmieten und konnte auch die Spitzenmiete um 1 Prozent steigen. Alle anderen TOP 8-Standorte verzeichneten einen Anstieg der Spitzenmiete, der sich zwischen 1 Prozent (Berlin) und 3 Prozent (Hamburg) bewegte, während die Durchschnittsmieten zwischen 2 Prozent (Berlin, Stuttgart) und 4 Prozent (Düsseldorf) zunahmen.

„Insgesamt erwarten wir für das kommende Jahr, dass die beiden wichtigsten Trend – der Flächenmangel und die hohe Nachfrage aus dem Bereich E-Commerce – sich weiterhin regional sehr unterschiedlich auf die TOP 8-Märkte auswirken werden, diese aber auf jeden Fall grundlegend prägen werden. Wir erwarten für die Standorte, die aufgrund ihrer Topografie keine Wachstumspotenziale haben, eine moderate bis negative Entwicklung der Flächenumsätze. Aufgrund des wachsenden Marktes für Elektromotoren und E-Autos sehen wir zukünftig an Automotive-geprägten Standorten einen höheren Bedarf bei hoch-modernen Light Industrial-Flächen. Wir prognostizieren, dass trotz der Schwierigkeiten, hervorgerufen durch die Covid-19-Krise, die Automotive-geprägten Standorte die Krise gut überstehen werden“, betont Reck.