Berliner Mietendeckel: Sinkende Preise, aber auch weniger Angebote

Vor genau einem Jahr trat der umstrittene Berliner Mietendeckel in Kraft, durch den die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt entschärft werden sollte. Ob dieses Kalkül aufging, haben drei ÖkonomInnen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), dem Luxembourg Institute of Socio-Economic Research und der Wirtschaftsuniversität Wien gemeinsam untersucht. Das Ergebnis: Tatsächlich sind die Preise der regulierten Wohnungen im Vergleich zu den unregulierten unmittelbar nach Inkrafttreten des Mietendeckels am 23. Februar 2020 um rund elf Prozent gesunken. Allerdings nahm parallel auch das Angebot an Mietwohnungen drastisch ab: und zwar um mehr als die Hälfte.

„Die mit dem Mietendeckel einhergehende Angebotsverknappung ist alarmierend, da dadurch Menschen, die umziehen müssen, weil sie zum Beispiel neu nach Berlin kommen oder sich familiär vergrößern, viel schwieriger als ohnehin schon eine Wohnung finden“, befürchtet DIW-Studienautor Konstantin Kholodilin. Dies wird zusätzlich noch dadurch erschwert, dass parallel die Mietpreise im Berliner Umland steigen – in Potsdam sogar um zwölf Prozent, haben die ForscherInnen herausgefunden.

Nur ein Viertel der Inserate war konform mit dem Mietendeckel

„Der Mietendeckel erreicht also nur vordergründig sein Ziel und hat einige unschöne Nebenwirkungen: Das verknappte Angebot in Berlin führt zu steigenden Mieten im gut angebundenen Umland, auf das sich dadurch nicht mehr günstig ausweichen lässt“, ergänzt Sofie Waltl vom LISER und der Wirtschaftsuniversität Wien.

Die StudienautorInnen haben Mietannoncen, die vor und einen Monat nach Inkrafttreten des Mietendeckels geschaltet wurden, ausgewertet, um die unmittelbaren Effekte dieser Mietregulierung auf den Berliner Wohnungsmarkt abzuschätzen. Da die Corona-Pandemie und die Eindämmungsmaßnahmen die Ergebnisse zu verzerren drohten, haben sie die Mietinserate nur bis zum 21. März 2020 unter die Lupe genommen. Lediglich ein Viertel der untersuchten Inserate war tatsächlich Mietendeckel-konform. Unter den Mietendeckel fallen schätzungsweise 95 Prozent des gesamten Mietwohnungsmarkts. Ausgenommen sind lediglich Neubauten ab 2014 und substanziell sanierte Wohnungen, die vorher unbewohnbar waren und leer standen.

„Private Bauträger sollten eher als Verbündete im Kampf um erschwinglichen Wohnraum betrachtet, statt durch rigorose Maßnahmen abgeschreckt werden“
Konstantin A. Kholodilin

Die AutorInnen gehen davon aus, dass die beobachteten Effekte längerfristig anhalten. „Die VermieterInnen werden entweder versuchen, ihre Wohnungen substanziell zu renovieren, so dass sie aus dem Mietendeckel fallen, oder aber zu verkaufen, weil sie mit der Vermietung nicht genug Rendite erzielen. Beides würde die Wohnungsnot in Berlin nur verschärfen“, erwartet Waltl.

Noch ist der Mietendeckel auch juristisch umstritten. In den nächsten Monaten entscheidet das Bundesverfassungsgericht über seine Rechtmäßigkeit. Aber die StudienautorInnen sind überzeugt, dass die Mietpreisregulierung allein nicht zielführend ist. Vielmehr müssten größere Anstrengungen beim Wohnungsneubau unternommen werden. „Dabei geht es zum Beispiel darum, bürokratische Hürden abzubauen und fehlendes Personal in den Bauämtern aufzufüllen. Private Bauträger sollten dabei eher als Verbündete im Kampf um erschwinglichen Wohnraum betrachtet statt durch rigorose Maßnahmen abgeschreckt werden“, fordert Kholodilin.