RICS: Zunehmende globale Stimmungsaufhellung abhängig von Region und Segment

• RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q1 2021
• Leicht verbesserte Stimmung auf Immobilienmarkt im ersten Quartal 2021, wesentliche Kennzahlen jedoch weiterhin im negativen Bereich
• Industrieimmobilien bleiben stärkstes Marktsegment gefolgt von Mehrfamilienobjekten und Rechenzentren
• Unsicherheit hält an, Aufschwungsphase des Immobilienmarkts könnte laut Umfrageteilnehmern jedoch kurz bevorstehen / Dennoch wird Erholung andauern
• Deutschland: Nachfrage nach Industrieimmobilien steigt, die nach Büroflächen ist deutlich reduziert

Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das erste Quartal 2021 deuten auf eine allmähliche Stimmungsaufhellung im Immobiliensektor hin, die sich aus der zunehmenden Hoffnung auf eine Erholung der Wirtschaft speist. Im Rahmen der Frühjahrstagung des IWF im April wurde die weltweite Wachstumsprognose für 2021 von 5,5 auf 6 % und für 2022 von 4,2 auf 4,4 % nach oben korrigiert. Unterdessen verzeichnete der wichtige globale RICS-Stimmungsindex, der Commercial Property Sentiment Index, einen Anstieg von -27 auf -18. Dabei handelt es sich um das beste Ergebnis seit dem vierten Quartal 2019, das zudem einen Anstieg gegenüber dem Tiefstand von -37 im zweiten Quartal 2020 markiert. 

Auch auf regionaler Ebene ist ein vergleichbar positiver Trend erkennbar. Die Region Asien-Pazifik (APAC) liegt dabei mit einem Ergebnis von -15 (Vorquartal: -25) an der Spitze. Es folgen Europa mit -19 (-26), die Region Americas mit -20 (-29) sowie Naher Osten und Afrika mit -22 (-25).

Die aktuellen Ergebnisse zeigen, dass die Investorenstimmung dem Vermietungsmarkt weiterhin voraus ist. So notierte der globale Investmentindex einen Anstieg auf -10 (Vorquartal: -19). Der Indikator für den Vermietungsmarkt verzeichnete eine ähnlich positive Entwicklung, hinkt jedoch trotz optimistischerer Konjunkturprognosen mit -26 weiterhin hinterher. Auf regionaler Ebene zeigt sich erwartungsgemäß ein ähnliches Muster.

Industriesegment bleibt wichtigster Markttreiber

Im weltweiten Assetklassen-Vergleich ergeben sich deutliche Unterschiede auf dem Investment- und Vermietungsmarkt. Logistik- und Industrieobjekte sind das einzige Segment des Immobilienmarkts, das (weltweit) eine stabile Nachfrageentwicklung verzeichnet. So stieg die Mieternachfrage in diesem Segment erneut von +19 auf +28, während sie für Büro- und Einzelhandelsimmobilien trotz eines leichten Anstiegs gegenüber dem Vorquartal weiterhin deutlich im negativen Bereich liegt. Mit einem Anstieg von +27 auf +37 verzeichnet die Kennzahl für Investmentanfragen eine ähnliche Entwicklung wie das Logistik-/Industriesegment. Allerdings ist die Kennzahl für das Bürosegment auf -12 (gegenüber -26 im Vorquartal und dem Tiefststand von -58) gestiegen, was auf eine Trendwende hinsichtlich der Investorenstimmung in diesem Marktsegment hindeutet.

Der allgemeine Trend spiegelt sich auch in den Prognosen für die Kapitalwert- und Mietpreisentwicklung wider. Erstklassige Industrieflächen werden demnach erwartungsgemäß die beste Ertragsentwicklung verzeichnen. In diesem Segment wird von einem weiteren Preisanstieg um 4 % in den nächsten 12 Monaten ausgegangen. Für Rechenzentren wird eine ähnliche Kaufpreisentwicklung erwartet, aber auch bei Mehrfamilienobjekten und Pflegeeinrichtungen ist mit Zuwächsen zu rechnen. Erst- und zweitklassige Einzelhandelsobjekte werden voraussichtlich unter Druck bleiben und weiterhin rückläufige Kauf- und Mietpreise verzeichnen.

Unsicherheiten bei zukünftiger Entwicklung der Büroarbeit

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Die Unsicherheiten über die zukünftige Entwicklung der Büroarbeit bleiben trotz der allmählichen Erholung der Weltwirtschaft bestehen. Die Ergebnisse bestätigen den Trend hin zu einem hybriden Arbeitsmodell, das den Wunsch nach größerer Flexibilität berücksichtigt. Die Flächennachfrage seitens Unternehmen wird jedoch teilweise durch die Verringerung der Arbeitsplatzdichte innerhalb von Büroobjekten gestützt.“ Insgesamt ist anhand der Ergebnisse mit einem Rückgang des Flächenbedarfs um circa 10 % über den Betrachtungszeitraum zu rechnen, wobei dieser Wert in der Region Americas leicht höher und in der Region APAC etwas niedriger ausfällt. Gegenüber dem zweiten Quartal 2020 fällt eine leichte aber unwesentliche Verbesserung in diesem Bereich auf.

Immobilienzyklus für Mehrheit nicht mehr in Abschwungphase

Auch hinsichtlich der Frage zur aktuellen Marktphase im Immobilienzyklus zeigt sich ein allmählicher Stimmungsumschwung. Auf globaler Ebene sehen nur mehr 39 % der Befragten den Markt in einer Abschwungphase. Im Vorquartal waren es noch 51 %. Unverändert gehen 13 % der Befragten davon aus, dass die Talsohle erreicht ist. Der Anteil der Befragten, die den Markt in einer Aufschwungphase sehen, stieg von knapp über einem Viertel auf über ein Drittel. Die Region Asien-Pazifik verzeichnet dabei mit 43 % den höchsten Anteil an Befragten, nach deren Einschätzung sich der Markt in der Wachstumsphase des Zyklus befindet. Europa befindet sich zwar mit 28 % der Befragten am anderen Ende der Skala, interessanterweise ist der Anteil derer, die den Markt am Höhepunkt des aktuellen Zyklus sehen, mit 18 % hier jedoch vergleichbar groß.

Risikowahrnehmung bei Gewerbeimmobilien seit Beginn der Covid-19-Krise

Auch die Risikowahrnehmung von Gewerbeimmobilien war Gegenstand der aktuellen RICS-Umfrage, wobei der Fokus auf die Entwicklung seit Beginn der Corona-Krise und den sich daraus ergebenden Veränderungen des Mieterverhaltens gelegt wurde. Das Ergebnis zeigt über alle Gewerbeimmobiliensegmente hinweg eine leichte Entspannung, seitdem der Höhepunkt der Krise und der Lockdown-Maßnahmen überschritten ist. Insgesamt ist die Risikowahrnehmung in diesem Bereich jedoch weiterhin erhöht. Dabei entsprechen die Ergebnisse im positiven Bereich einer überdurchschnittlichen Risikobewertung von Gewerbeimmobilien, während für negative Ergebnisse das Gegenteil gilt. Die meisten Märkte verzeichneten ein positives Ergebnis, was zeigt, dass Gewerbeimmobilien weiterhin als relativ riskant wahrgenommen werden.

Im Vergleich zum Höhepunkt der Krise wird das Segment jedoch als weniger riskant beurteilt. So lag die entsprechende Kennzahl für Gewerbeimmobilien im zweiten Quartal 2020 im weltweiten Durchschnitt bei 1,7. Im ersten Quartal 2021 lag dieser Wert bei 0,8. Dies entspricht zwar weiterhin einem überdurchschnittlichen Risiko, die Risikowahrnehmung hat sich im Vergleich jedoch deutlich verbessert. Die große Mehrheit der Märkte wird im ersten Quartal 2021 gegenüber dem zweiten Quartal 2020 als weniger riskant wahrgenommen. Dies gilt insbesondere für die Niederlande, Kroatien und Österreich. Es gibt jedoch auch nennenswerte Ausnahmen. So verzeichnete die Risikowahrnehmung im Gewerbeimmobiliensegment in Deutschland, der Schweiz und Brasilien eine Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2020, während der Oman im Vergleich zum Vorjahr als wesentlich riskanter wahrgenommen wird.

Rückgang der Büroflächen

Umfrageteilnehmer wurden zudem zur Entwicklung des Büroflächenbedarfs in den kommenden zwei Jahren befragt. Die Ergebnisse zeigen, dass weltweit ein dramatischer Rückgang der Büroflächen erwartet wird. So gehen die Prognosen von einem Rückgang von 8,6 gegenüber 7,8 % im zweiten Quartal 2020 aus. Dieser Trend zeichnet sich insbesondere in den Regionen Americas und Europa ab, während in den Regionen Asien-Pazifik, Naher Osten und Afrika von einem geringeren Büroflächenrückgang ausgegangen wird. Umfrageteilnehmer in den USA, Großbritannien und Frankreich rechnen mit einem Rückgang von 12 bis 14 % in den nächsten zwei Jahren rechnen.

Steigende Untervermietungen

Auch das Thema Untervermietung hat seit Pandemiebeginn deutlich an Bedeutung gewonnen. Nach Einschätzung der Befragten wurden seit Beginn der Covid-19-Krise weltweit 6,9 % der Büroflächen untervermietet. Während sich auf regionaler Ebene ein relativ einheitliches Bild ergibt, zeigen sich im Ländervergleich durchaus deutliche Unterschiede. So wurden in Russland über 12 % der Büroflächen untervermietet, wohingegen dieser Anteil in Japan bei 2 % liegt. 

Erholung wird andauern 

Auf die finale Frage, wie lange die Rückkehr auf das Umsatzniveau vor der Krise in den einzelnen Assetklassen dauern wird, antworteten die Befragten kaum überraschend, dass die Erholung im Industrie- und Logistiksegment am schnellsten erfolgen wird. Bei zweitklassigen Büroobjekten, Einzelhandelsimmobilien und Hotels könnte die Umsatzerholung jedoch bis zu drei Jahre dauern.

Deutschland

Die Nachfrage nach Industrieimmobilienin Deutschland stieg im ersten Quartal 2021 deutlich an, während die Bedingungen im Büro- und Einzelhandelssektor weiterhin negativ sind. Die Gesamtindikatoren für die Nachfrage von Nutzern und Investoren im aktuellen Global Commercial Property Monitor der RICS haben sich auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Pandemie abgeschwächt – obgleich der Dynamik im Logistik- und Industriebereich. Ein Nettosaldo von +34 % der Umfrageteilnehmer in Deutschland stellte hier einen Anstieg der Mieternachfrage nach Industrieflächen fest, und ein Nettosaldo von +45 % der Teilnehmer berichtete von einem Anstieg der Investitionsanfragen in diesem Bereich.

Trotz der starken Performance des Industrie- und Logistiksektors führten die Bedingungen im Einzelhandels- und Bürobereich dazu, dass der Gesamtindex für Mieter im ersten Quartal mit -29 im negativen Bereich blieb, während der Gesamtindex für Investitionen bei -4 lag.

Bei den Mieten und Kapitalwerten im Industriesektor gehen die Umfrageteilnehmer von einer Festigung aus, wobei insbesondere für erstklassige Industrieflächen robuste Zuwächse erwartet werden. Eickermann-Riepe: „Dies überrascht nicht, wenn man die stark steigende Nachfrage in Verbindung mit dem fehlenden Angebot betrachtet.“ Das verfügbare Angebot an Industrieflächen ist im ersten Quartal gesunken, wobei ein Nettosaldo von -18 % der Befragten verzeichnet wurde. 

Bei Büroimmobilien erwarten die Befragten, dass die zunehmende Verbreitung von Heimarbeit zu einer permanenten Neubewertung des Büroflächenbedarfs von Unternehmen führen wird. Dementsprechend wird mit einer Reduzierung der Büroflächen innerhalb der nächsten zwei Jahre in allen europäischen Märkten gerechnet, die an der Umfrage teilgenommen haben. Die Teilnehmer in Deutschland gehen davon aus, dass die Büroflächen in den nächsten zwei Jahren um 7,5 % reduziert werden. In Frankreich und Großbritannien wird eine Reduzierung der Büroflächen um 14 % bzw. 12 % erwartet, während in Ländern wie Zypern (4 %) und Spanien (5 %) eine geringere Reduzierung erwartet wird. 

Unterdessen bleiben die Prognosen hinsichtlich der Wachstumsaussichten für Einzelhandelsmieten negativ. In Deutschland erwarten die Marktteilnehmer, dass die Einzelhandelsmieten im Sekundärmarkt in den nächsten 12 Monaten um 10 % sinken werden, während für Spitzenmieten im Einzelhandel ein Rückgang von 4 % gesehen wird.

Fazit

„Die Stimmungslage hellt sich etwas auf, aber die Herausforderungen für einzelne Assetklassen werden bleiben. Die Adjustierung und Erholung und wird nach Einschätzung der Befragten teilweise mehr als drei Jahre benötigen. Hinzu kommt die Unsicherheit hinsichtlich neuer Konzepte für Büro und Einzelhandel, sowie die Fragen nach dem zukünftigen Flächenbedarf. Das wird den Druck auf die Spitzenmieten erhöhen. Aber der Kapitalmarkt sucht Anlageoptionen und verfügt über ausreichend Liquidität. Auch wenn der deutsche Markt nach wie vor als teuer eingeschätzt wird, ist insbesondere das inländische Interesse ungebrochen. Doch die Investoren schauen genau hin und ESG-Kriterien spielen eine immer stärkere Rolle “, so Eickermann-Riepe abschließend.