„Seien Sie im Erbfall schneller als das Finanzamt.“

Was Claudia S. bei der Erbschaftssteuer für ihre geerbte Immobilie erlebt hat

Ein Trauerfall ist eine emotional belastende Zeit. Gerade wenn die eigenen Eltern versterben und zur Trauer auch noch zeitnah viele wichtige Dinge organisiert werden müssen, u. a. die Beerdigung, das Kündigen von bestehenden Verträgen und Versicherungen, das Auflösen des elterlichen Haushaltes und der Umgang mit der geerbten Immobilie.

In den ersten Wochen müssen trotz Trauer wichtige Dinge erledigt werden

Oft ist diese Immobilie das Zuhause der eigenen Kindheit und voller kostbarer Erinnerungsstücke an die Eltern. Die meisten haben in dieser Situation – völlig verständlich und zu Recht – zuerst einmal andere Dinge im Kopf als die Erbschaftssteuer und das Finanzamt. Aber das kann sich relativ schnell als teurer Fehler und nervliche Belastungsprobe herausstellen. Claudia S. (Name wegen des noch laufenden Verfahrens von der Redaktion geändert) hat genau das in Hamburg erlebt.

„Ende letzten Jahres ist mein Vater an Corona verstorben. Das kam für mich total plötzlich, denn mein Vater war trotz seines hohen Alters noch sehr rüstig. Nach dem Tod meiner Mutter vor einigen Jahren hat er allein in meinem Elternhaus gewohnt und war in jeder freien Minute in seinem heißgeliebten Garten.“

Um welche Art Immobilie handelt es sich?

Claudia S.: „Das kleine Mehrfamilienhaus meiner Eltern liegt in Hamburg Rahlstedt und stammt aus den 1960er Jahren. Es ist nicht besonders groß und hat auch nur vier Wohneinheiten, aber ich habe hier eine schöne Kindheit verbracht. Meine Eltern haben es zwar immer gepflegt  aber natürlich ist es mittlerweile etwas in die Jahre gekommen bei Dach und Fenstern, Heizung, Elektrik usw.“

Wann hat sich das Finanzamt bei Ihnen gemeldet?

„Für mich persönlich war das viel zu schnell. Ich war ja noch total durch den Wind wegen des Todes meines Vaters und dann muss man ja so viel Anderes organisieren und regeln. Ich dachte auch, dass das Finanzamt sich die Immobilie erst einmal anschaut, bevor sie die Höhe der Erbschaftssteuer festlegt. Stattdessen kam gleich ein Steuerbescheid und der hatte es in sich.“

Wie hoch war der automatisch festgelegte Steuerbescheid?

„Ich fand die Steuersumme viel zu hoch. Wie ich später erfahren habe, berechnet das Finanzamt die Höhe der Erbschaftssteuer in Hamburg mit pauschalen Werten vom Schreibtisch aus. Wie die Immobilienpreise in Hamburg gerade aussehen, muss ich Ihnen ja nicht erzählen. Da erreicht man als Erbin mittlerweile recht schnell die Obergrenze des Freibetrages. Aber der Zustand der Immobilie und der notwendige Sanierungsaufwand wurden dabei nur pauschal geschätzt. Außerdem wusste ich ja noch gar nicht, was ich mit der Immobilie machen wollte: verkaufen, vermieten, modernisieren und selbst darin wohnen? Immerhin ist es mein Elternhaus. Allerdings war die vom Finanzamt berechnete Erbschaftssteuer so hoch, dass ich das nicht aus meinen Rücklagen einfach so hätte bezahlen können. Das hieß: Entweder einen Kredit aufnehmen oder das Haus direkt verkaufen, um die Steuern zu bezahlen.“

Haben Sie beim Finanzamt Widerspruch eingelegt?

„Ich hab natürlich mit dem Finanzamt deshalb gesprochen. Allerdings ist das wohl das übliche Verfahren: die Höhe der Erbschaftssteuer wird – sofern man als Erbe / Erbin nicht selbst zuerst einen Wert beim Finanzamt einreicht – anhand des Bodenrichtwertes vom Finanzamt selbst geschätzt.“

Bei der Erbschaftssteuer gilt also: Wer zuerst kommt malt zuerst?

„Ja, das kann man so sagen. Ich wusste irgendwann nicht mehr weiter und habe mir professionelle Verstärkung rund um den Immobilienwert gesucht. Als Laie weiß man ja nicht, wie viel eine Immobilie wert ist und wie man das beim Finanzamt richtig einreicht. Ich hab dann glücklicherweise einen Makler mit Gutachterabteilung gefunden: Sparda Immobilien. Die gehören zu einer Genossenschaftsbank, das hat mir in dieser schwierigen Situation ein Gefühl von Sicherheit gegeben. Dort habe ich dann erfahren, dass in ca. 95 % Prozent der Immobilienwert vom Finanzamt akzeptiert wird, der zuerst vorliegt. Ich hätte mir also richtig viel Ärger, schlaflose Nächte und Geld gespart, wenn ich selbst aktiv geworden wäre und zeitnah ein Immobiliengutachten beauftragt hätte, bevor das Finanzamt den Wert selber schätzt.“

Wie ging es dann weiter mit dem Immobiliengutachten?

„Da ich es nachträglich eingereicht habe, gilt es als Gegengutachten. Wenn wir uns nicht einig werden, geht es vor Gericht und es kann gut sein, dass der Richter jetzt noch einmal ein drittes, neutrales Gutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen beauftragt. Wenn ich Pech habe und vor Gericht unterliege, muss ich also: die höhere Erbschaftssteuer, die Anwalts- und Gerichtskosten, mein Gutachten plus einen Teil des dritten Gutachtens bezahlen. Dabei hätte ganz zu Beginn ein deutlich günstigeres Gutachten ausgereicht – wenn ich es proaktiv beauftragt und als erste beim Finanzamt eingereicht hatte. Das ist wirklich ärgerlich.“

Was würden Sie heute anders machen?

„Ich kann nur jedem, der eine Immobilie erbt empfehlen, selbst und zeitnah den Wert der Immobilie durch einen Experten bestimmen zu lassen, um sich jede Menge Nerven und Kosten zu sparen. Das ist bei meinem Berater von der Genossenschaftsbank sogar sehr günstig. Ich habe total unterschätzt, wie viel Erbschaftssteuer anfällt und was man alles beachten muss bei einer geerbten Immobilie. Mir persönlich hat es dabei sehr geholfen, dass ich einen Immobilienprofi an meiner Seite hatte, der alles aus einer Hand anbietet. So hatte ich immer einen freundlichen Ansprechpartner, der sich um alles für mich kümmern konnte – von Gutachten über mögliche Sanierung, ob lieber verkaufen oder vermieten bis zur Finanzierung. Ein Trauerfall ist schon schwer genug, heute würde ich mir schneller jemanden suchen, der mich beim Thema Immobilie unterstützt.“

Vielen Dank für diesen Erfahrungsbericht und alles Gute für Sie.