Bonner Büromarkt auch im zweiten Corona-Jahr pandemiesicher!

Bereits zum 1. Quartal 2021 konnte der Bonner Büromarkt mit einer Vermietungsleistung von circa 31.262 m² einen guten Start in das neue Jahr 2021 verzeichnen. Dieser Aufwind, begünstig durch die bundesweiten Lockerungen hinsichtlich der weltweiten Corona-Pandemie, war auch im 2. Quartal zu merken. Insgesamt konnte in der zweiten Hälfte des 1. Halbjahres rund 44.843 m² Bürofläche mietvertraglich vereinbart werden. Dies entspricht einer gesamten Vermietungsleistung von 76.105 m² vermittelter Bürofläche.

In Summe wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2021 51 Mietvertragsabschlüsse ermittelt. Davon konnten vier Abschlüsse im Bereich ab 5.000 m² gezählt werden. Diese machen bereits rund 52.700 m² (70,17 Prozent) der gesamten Vermietungsleistung aus. Interessant hierbei: Alle Mietverträge wurden von Nutzern der Öffentlichen Verwaltung abgeschlossen. Wie bereits in den vergangenen Jahren, bilden auch weiterhin öffentliche Nutzer den wesentlichen Bestandteil des Bonner Büromarktes. Betrachtet man nun alle Größenordnungen, so konnte diese Branche bisher circa 60.023 m² Bürofläche mietvertraglich vereinbaren. Dies verdeutlicht, wie sehr das Marktgeschehen von den Nutzern der Öffentlichen Verwaltung abhängig ist. Auf der einen Seite bilden diese Abschlüsse eine absolut krisensichere Basis und es kann behauptet werden, dass der Bonner Büromarkt auch in Pandemiezeiten funktioniert. Auf der anderen Seite wurden demnach im 1. Halbjahr 2021 lediglich circa 16.000 m² Bürofläche durch weitere Branchen umgesetzt. Eine gute Risikoverteilung sieht in der Regel anders aus.

Zwei Großanmietungen über 10.000 m²:

Die größte Einzelvermietung wurde durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben im Objekt Godesberger Allee 83-91 mit rund 18.600 m² für das Bundesamt für Sicherheit in der Kommunikationstechnik abgeschlossen. Einen weiteren Großabschluss mit rund 17.700 m² führte die BImA im Neubauprojekt West.Side für die Zollgeneraldirektion durch. Die größte Einzelvermietung eines nicht öffentlichen Nutzers wurde in einem Neubauprojekt im Bonner Norden, am Lievelingsweg, durch eine Versicherung mit einer Fläche von rund 2.500 m² realisiert.

Bundesviertel weiterhin gefragtester Teilmarkt:

Im Bonner Bundesviertel wurden im Laufe des 1. Halbjahres 2021 rund 33.700 m² Bürofläche (circa 44,0 Prozent) mietvertraglich vereinbart und war damit der gefragteste Teilmarkt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2021. In der gesamten Citylage (bestehend aus Zentrum, Nordstadt, Weststadt und Südstadt) konnte eine Vermietungsleistung von insgesamt 27.700 m² (circa. 36,0 Prozent) ermittelt werden. Der Teilmarkt Beuel hat durch den Großabschluss der BImA für das Bundeszentralamt für Steuern (circa 8.400 m²) einen Marktanteil von rund 13,0 Prozent (circa 9.600 m² Flächenumsatz)

Durchschnittsmiete erhöht sich – Höchst- und Spitzenmiete auf hohem Niveau:

Nachdem die Durchschnittsmiete in den vergangenen Zeiträumen vor allem unter der Durchmischung der verschiedenen Objektqualitäten gelitten hat, konnte für das 1. Halbjahr 2021 ein Mittelwert in Höhe von 13,10 EUR/ m² (2020: 12,49 EUR/ m²) ermittelt werden. Dabei wurden 23 Mietvertragsabschlüsse oberhalb des Durchschnitts gezählt. Dies zeigt, dass Unternehmen trotz der Corona-Pandemie vermehrt auf moderne oder revitalisierte Liegenschaften wertlegen und entsprechend höhere Mieten akzeptieren. Nur zehn Neuanmietungen konnten unterhalb der 10,00-Euro-Marke realisiert werden. Die Höchstmiete wurde mit 24,00 EUR/ m² im Teilmarkt Bundesviertel erzielt. Die Spitzenmiete mit 21,03 EUR/ m² resultiert aus Anmietungen in Bonn-Beuel, am Bonner Bogen sowie im Bundesviertel.

Leerstandsquote rutscht kitsch ab:

Die zwischenzeitliche leichte Erholung des Leerstandes wurde durch die gute Vermietungsleistung sowie die Tatsache, dass in der ersten Jahreshälfte nur ein geringer Anteil an Neubauflächen fertiggestellt wurden, gestoppt. Andere Büromärkte der Republik verzeichneten durch eine hohe Anzahl an Flächenrückgaben eine deutliche Erhöhung des Leerstandes – das Gegenteil war in der Beethovenstadt der Fall. In Summe stehen dem Büromarkt derzeit circa 86.777 m² Bürofläche zur Verfügung. Dies entspricht einem Leerstand von lediglich 2,16 Prozent (Ende 2020: 2,63 Prozent). Auch im Verlauf der zweiten Jahreshälfte wird die Leerstandsquote voraussichtlich weiter unter Druck gesetzt, da derzeit bereits einige finale Anmietungsgespräche in verschiedenen Größenordnungen geführt werden.

Hohe Bautätigkeit – Kaum Fertigstellungen:

Aktuell befinden sich circa 136.600 m² Büroflächen im Bau, wovon allerdings lediglich 36.000 m² dem Markt zugeführt werden. Im 1. Halbjahr 2021 konnten lediglich zwei Neubauprojekte fertiggestellt werden. Am Dickobskreuz 10 stehen nach der Fertigstellung noch rund 1.200 m² zur Verfügung. Das neue UN Hochhaus ist ebenso fertiggestellt, verfügt jedoch über keinerlei Vakanzen in der rund 8.400 m² großen Immobilie. Viele Projekte deren Fertigstellung für die Jahre 2022 oder 2023 geplant ist, erfuhren im 1. Halbjahr 2021 aufgrund der im Vergleich langen Vorlaufzeiten wenig Nachfrage. Die meisten Gesuche setzen derzeit einen zeitnahen Mietbeginn voraus. Zusätzlich sehen suchende Unternehmen unter Berücksichtigung der aktuellen Lage von einer Anmietung mit einem perspektivischen Bezug in zwei bis drei Jahren ab.

Prognose 2021:

Auch weiterhin bleibt es schwer eine verlässliche Prognose für den weiteren Verlauf des Jahres 2021 vorauszusagen. Die Lage rund um die Corona-Pandemie scheint sich zu stabilisieren. In verschiedenen Unternehmen kehren die Mitarbeiter in die Büros der jeweiligen Standorte zurück – das Homeoffice wird zum dauerhaften Zusatzangebot. Einhergehend mit den zuvor genannten Maßnahmen scheint der „normale Alltag“ in greifbare Nähe zu rücken. Auf der anderen Seite bleibt die Unsicherheit im Bezug auf die verschiedenen Varianten des Virus weiterhin bestehen. Dies führt dazu, dass gerade Unternehmen außerhalb des öffentlichen Nutzers nur sehr vorsichtig das Thema der Bürosuche anstoßen. Dass das Endjahresergebnis 2021 trotz aller Umstände durch das Corona-Virus positiv ausfallen wird, steht durch das sehr gute Halbjahresergebnis schon fest. Die absolute Höhe wird vor allem von weiteren Anmietungen der Öffentlichen Verwaltung abhängig sein. Einige Großgesuche sind derzeit auf dem Markt aktiv. Unabhängig von der Corona-Pandemie wird es außerdem spannend zu beobachten, wie sich die Marktsituation rund um die angespannte Leerstandsquote und die Nachfrage für Projektflächen entwickelt.