„Der Immobilienmarkt boomt – weltweit“ – der aktuelle Neuwirth Finance Zins-Kommentar

Markt-Monitoring und Ausblick

Kurzfristiger Zins: Der 3-Monats-Euribor verharrt seit Dezember zwischen – 0,57% und – 0,53% und steht aktuell bei – 0,552%. Bis Ende 2021 erwarten wir einen Seitwärtsverlauf zwischen – 0,50% und – 0,60%. Dieser orientiert sich an der Einlagenfazilität der EZB.

Langfristiger Zins: Der 10jährige SWAP-Satz/3M steht derzeit bei – 0,13%. Die nächsten 6-12 Monate werden sich die Zinsen seitwärts bewegen und zwischen – 0,3% und + 0,2% tendieren.

Der Immobilienmarkt boomt – weltweit

Zunächst zu den Fakten. Laut den Daten der OECD stiegen die realen Häuserpreise im Jahr 2020 sowohl in der Eurozone als auch in den USA und dem gesamten OECD-Raum (vgl. Abbildung 1). Besonders hervorzuheben sind hierbei die USA, Deutschland, Portugal, und Schweden, welche durchweg Preissteigerungen um die 8 Prozent erlebten. Lediglich in Spanien und Italien stagnierten die Preise, ohne jedoch Wertverluste hinnehmen zu müssen

Darüber hinaus hat sich der Trend eines steigenden Kaufpreis-Miete-Verhältnisses in der Coronakrise leicht verstärkt (vgl. Abbildung 2). Somit müssen vor allem Investoren mit einem höheren Multiplikator rechnen. Ein Trend, der sich in der Coronakrise nicht fortgesetzt hat, ist ein wachsendes Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis. Immobilien werden demnach zwar nicht erschwinglicher, jedoch ist mit keiner höheren Belastung des Einkommens durch einen Hauskauf zu rechnen.

Nun zu den Hintergründen dieser Entwicklung. Die Wertzuwächse sind in Zeiten einer der schwersten Rezessionen durchaus beeindruckend. Viele Marktteilnehmer haben immer noch die Finanzkrise aus dem Jahre 2008 im Hinterkopf. Dennoch ist jede Krise in ihrer Ausprägung einzigartig und entsteht häufig aufgrund einer Kombination einer Vielzahl von Ursachen. Die Coronakrise ist insofern einzigartig, dass sie exogen verursacht wurde und nicht aufgrund irgendwelcher Ineffizienzen oder Verzerrungen im Markt. Ebenso verabschiedeten Notenbanken und Regierungen Hilfsprogramme in noch nie dagewesenem Ausmaß, um für die entstandenen Verluste aufzukommen. Genau dies ist in Kombination mit einer anziehenden Sparquote ein Grund dafür, weshalb sich die Häuserpreise derartig entwickeln. Viele Haushalte nutzen die angehäuften Ersparnisse und das niedrige Zinsumfeld dafür, um in Immobilien zu investieren, die in Zeiten von Homeoffice eine höhere Lebensqualität versprechen. Zudem haben Lieferengpässe bei wichtigen Baumaterialen wie etwa Holz zu der Preisentwicklung beigetragen.

Wie so oft in der Vergangenheit stellen sich einige Marktteilnehmer die Frage, ob wir es mit einer Blasenbildung am Immobilienmarkt zu tun haben. Dem ist entgegenzusetzen, dass einige Preistreiber lediglich von kurzfristiger Natur sind. Das betrifft z. B. die Lieferengpässe bei Baumaterialen oder die finanzielle Unterstützung im Zuge der Coronakrise. Ein wesentlicher Faktor ist auch die Sensibilisierung der Zentralbanken durch die Immobilienkrise im Jahre 2008. Die Währungshüter sind inzwischen wesentlich wachsamer als vor 13 Jahren. Geschäftsbanken unterziehen sich regelmäßigen Stresstests und müssen sich an strengere Auflagen halten. Außerdem beginnen Notenbanken damit die Immobilienpreise in der Inflation mit zu berücksichtigen, was zu einer Flankierung der Preisentwicklung führen könnte. All jene Haushalte, die sich einen Immobilienkredit leisten, befinden sich in der Regel in einer soliden finanziellen Verfassung. Insgesamt sind die Anzeichen nicht ausreichend, um von einem baldigen „Platzen der Immobilienblase“ auszugehen.

Aktuelle Zinssätze:  
Euribor-Rates
Swapsätze und  Pfandbriefrenditen
10j. Staatsanleihen Euro versus 3-Monats-Euribor

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