Colliers: Transaktionsvolumen bei Industrie- und Logistikimmobilien auf Rekordniveau

• Rekordergebnis mit rund 5,9 Milliarden Euro Investitionsvolumen
• Logistik mit zweistelligem Marktanteil (15 Prozent)
• Portfoliotransaktionen und ausländisches Kapital fehlen weiterhin
• Brutto-Rendite sinkt weiter auf 3,4 Prozent

In den ersten neun Monaten wurde eine Rekordsumme von 5,9 Milliarden Euro in deutsche Industrie- und Logistikimmobilien investiert. Laut Colliers ist dies nach 2017 das zweitstärkste je gemessene Ergebnis zum Ende eines dritten Quartals. Im Vergleich zum Vorjahr lag das Ergebnis rund 19 Prozent über dem Vergleichswert und im Vierjahresdurchschnitt wurde ein Plus von 18 Prozent generiert. 

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Das Marktgeschehen wurde in den ersten neun Monaten des Jahres stark von der Nachfrage durch E-Commerce-Unternehmen geprägt. Das veränderte Kaufverhalten, hervorgerufen durch die Pandemie, ermöglichte vielen E-Food-Anbietern und Lebensmittellieferdiensten den Markteintritt. Die neuen Marktteilnehmer machen den Logistikimmobilienmarkt für viele Investoren attraktiver. Als Folge erzielte die Assetklasse Logistik einen beachtlichen Marktanteil von 15 Prozent und gehört aktuell zu den interessantesten Assetklassen.“ 

Europäische Anleger zeigen sich besonders aktiv

Aufgrund der andauernden Pandemie und der Reiseeinschränkungen stammen rund 56 Prozent des Kapitals von nationalen Anlegern. Dies entspricht dem Ergebnis aus der ersten Jahreshälfte und zeigt, dass das Interesse der nationalen Anleger weiterhin sehr hoch ist. Im dritten Quartal hat sich vor allem Patrizia als besonders aktiv gezeigt und erwarb ein Portfolio bestehend aus fünf DHL Immobilien. Darüber hinaus konnte Catella vier Logistikimmobilien erfolgreich für ihre Spezialfonds erwerben. 

Mit rund 44 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen bleibt der Anteil des internationalen Kapitals weiterhin stabil. Im Vergleich zum Vor-Pandemie-Niveau liegt der Wert rund 14 Prozentpunkte unterhalb des Ergebnisses aus dem Jahr 2019 (58 Prozent). Bemerkenswert ist, dass rund zwei Drittel des internationalen Kapitals von europäischen Anlegern stammen. Unten den europäischen Investoren haben britische Anleger eine Rekordanzahl von knapp 40 Logistikimmobilien in Deutschland erworben. Dabei flossen rund zwei Drittel der britischen Gelder in Logistikimmobilien außerhalb der TOP 7-Investmentzentren. 

Anteil der Einzelkäufe auf Rekordniveau 

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum blieb der Anteil an Portfoliokäufen auf einem stabilen Niveau von rund 31 Prozent. Dabei fanden in den Monaten April bis Juni mit sieben Paketverkäufen die meisten Portfolio-Transaktionen statt. Im dritten Quartal wurden lediglich drei großvolumige Portfolien gehandelt. Unter anderem kaufte Swiss Life Asset Managers zehn europäische Logistikimmobilien, davon sechs in Deutschland, für einen unteren sechsstelligen Millionenbetrag. Die Immobilien waren Teil des Coldplay-Portfolios aus dem Jahr 2019. Darüber hinaus veräußerte Europa Capital acht Logistikimmobilien, darunter Logistikimmobilien, die sie erst vor einem Jahr gekauft haben, an das australische Unternehmen Arrow Capital Partners. Im langjährigen Vergleich bleibt der Anteil der Portfolio-Verkäufe mit 7 Prozentpunkten deutlich unter dem Vor-Pandemie-Niveau von 2019. 

Zu den bedeutendsten Einzeltransaktionen im dritten Quartal zählte unter anderem der Ankauf einer Logistikimmobilie in Großbeeren nahe Berlin. Es war der größte Single Asset Core-Deal des Jahres im Logistik-Bereich in Berlin und auch deutschlandweit. Insgesamt wurden im dritten Quartal rund zwei Drittel aller Einzeltransaktionen durch nationale Investoren getätigt, während die Portfolien überwiegend an ausländische Investoren veräußert wurden. 

Preiskampf spitzt sich weiter zu

Aufgrund der hohen Nachfrage bei gleichzeitig eingeschränktem Angebot spitzt sich die Situation auf dem Markt weiter zu. Das Renditeniveau für Core-Logistikimmobilien in den TOP-Lagen mit bonitätsstarkem Mieter ist im dritten Quartal weiter auf 3,4 Prozent gesunken. Dies entspricht einem Rückgang um 50 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Insbesondere seit der zweiten Jahreshälfte 2020 befinden sich die Renditen im Tiefflug. Seit dem vierten Quartal 2020 erkennen wir, dass sich im Durchschnitt die Renditen von Quartal zu Quartal um rund 50 Basispunkte nach unten bewegen. Zur Jahresmitte wurden die ersten Transaktionen mit einem Kaufpreisfaktor von rund 30-fach erzielt und wir erwarten für das letzte Quartal weitere ähnlich teure Transaktionen“, erklärt Roy. 

Ausblick

„Die aktuelle Marktlage verspricht einige attraktive Transaktionen im vierten Quartal. Wir erwarten, dass das Jahresergebnis das Rekord-Transaktionsvolumen aus dem Vorjahr übertreffen wird. Die steigenden Baupreise werden die Kaufpreise für Projektentwicklungen weiter in die Höhe treiben. Die allgemeine Wirtschaftssituation und pandemiebedingten Reiseeinschränkungen werden sich im weiteren Verlauf des Jahres immer weiter stabilisieren. Als Folge erwarten wir mehr internationale Käufer, die den Preiskampf weiter erhöhen werden“, so Roy abschließend.