RICS: Steigende Nachfrage nach Büroflächen in Europa lässt auf Aufschwung des Marktes hoffen

• RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q3 2021
• Mieternachfrage im Bürosektor steigt erstmals seit Pandemie-Beginn wieder
• Industrieobjekte, Mehrfamilienhäuser und Rechenzentren sind die Spitzenreiter beim Mietwachstum
• Fast die Hälfte der Umfrageteilnehmer sagt, dass sich der Markt nun in der Aufschwungphase des Immobilienzyklus befindet
• Deutschland: Investorenstimmung weiter positiv und leicht steigend

Fast die Hälfte der Befragten des RICS Commercial Property Monitor Q3 2021 in Europa ist der Ansicht, dass sich der Markt in einer Aufschwungphase befindet, da die Mieternachfrage nach Büros zum ersten Mal seit Pandemie-Beginn steigt. 

Im dritten Quartal 2021 stieg die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien im Büro- und Industriesektor in ganz Europa an. Der Commercial Property Sentiment Index* (CPSI) verbesserte sich in 19 der 20 europäischen Länder, die der Monitor erfasst. Deutschland (von -4 in Q2 auf +1 in Q3), Griechenland, Großbritannien, Irland, die Niederlande, Österreich, Portugal und die Tschechische Republik weisen positive Werte auf, während Zypern in diesem Quartal einen Rückgang verzeichnete, wobei die Befragten darauf hinwiesen, dass die Pandemie das lokale Wirtschaftswachstum weiterhin behindert. 

Der Index der Nutzerstimmung** verbesserte sich in diesem Quartal ebenfalls auf -3% (Nettosaldo), gegenüber -13% im zweiten Quartal, und zeigt, dass sich die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien zu stabilisieren beginnt. 55% der Befragten berichten weiterhin von einem Anstieg der Nachfrage nach Industrieflächen, während die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen weiterhin gedämpft ist (-26% Nettosaldo). Interessanterweise hat sich die Nachfrage nach Büroflächen zum ersten Mal seit der Zeit vor der Pandemie erholt, da 5% der Befragten einen Anstieg meldeten.

Entsprechend der Nachfragetrends werden unterschiedliche Mietpreise bei den einzelnen Assetklassen in den kommenden drei Monaten erwartet. Die Befragten gehen davon aus, dass die Spitzenbüromieten im kommenden Jahr leicht steigen werden (1,4%), während die Mieten für erstklassige Industrieflächen (+5%), Rechenzentren (+4%), Mehrfamilienhäuser (+3%), Altenpflegeeinrichtungen (+3%) und Studentenwohnungen (+2%) weiterhin positiv sind. Für Hotels, erstklassige und sekundäre Einzelhandelsflächen und sekundäre Büros wird für das nächste Jahr weiterhin ein Rückgang der Mieten erwartet. 

Auf dem europäischen Investmentmarkt gibt es Anzeichen für eine Stabilisierung, denn auch der Investment Sentiment Index*** ist zum ersten Mal seit dem Beginn der Pandemie wieder positiv (+5%). In einer zusätzlichen Frage, die der Umfrage hinzugefügt wurde, um die Investitionsstimmung in Bezug auf das Klimarisiko zu messen, gaben 66% der Befragten an, dass die Investoren das Klimarisiko bei ihren Entscheidungen berücksichtigen. 

Die verstärkte Anlegernachfrage zeigt, dass mehr Befragte glauben, der Markt befinde sich in einer Aufschwungphase, und nur 21% der europäischen Befragten sind der Meinung, der Markt befinde sich in einer Abschwungphase. Auf Länderebene ist eine große Mehrheit der Umfrageteilnehmer derzeit der Meinung, dass die Marktaktivität in Deutschland, Griechenland, Großbritannien, Kroatien, Spanien, Italien und Irland zunimmt.

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board und Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Angesichts der Aufhebung der meisten Beschränkungen in Europa zeigen sich vielversprechende Anzeichen für eine verstärkte Investorennachfrage. Der aufkommende Optimismus hinsichtlich des Marktwachstums und die fortgesetzte Konzentration auf Nachhaltigkeit positionieren Europa als Spitzenreiter bei den Vorhaben zur Reduzierung der Kohlenstoffemissionen der bebauten Umwelt, auch wenn die Erfüllung der Netto-Null-Ziele noch Zeit benötigt.

Deutschland

Der Commercial Property Sentiment Index* für Deutschland liegt im dritten Quartal erstmals seit dem Beginn der Pandemie wieder im positiven Bereich bei +1 (Q2: -4). Rund 72% der Befragten ordnen die Bundesrepublik auf dem Höhepunkt bzw. im Aufschwung des Zyklus ein. Im zweiten Quartal waren es 75%.

Die Investorenstimmung steigt im dritten Quartal leicht auf +9 nachdem sie seit Beginn der Pandemie im zweiten Quartal erstmals wieder einen positiven Wert (+8) verzeichnet hat. Die Mieterstimmung bleibt im negativen Bereich, steigt aber deutlich auf -8, im zweiten Quartal lag sie noch bei -17. Der Rückenwind im Industrie- und Logistik-Sektor hält weiterhin an. Leichte Verbesserungen sind auch in anderen Assetklassen zu sehen, die allerdings im negativen Bereich verharren. 

Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort wird immer noch als teuer (45%) und sehr teuer (32%) bewertet.

Die Kapitalwerterwartungen in den nächsten 12 Monaten bleiben bei Industrie- und Logistik am besten. Eine Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal ist bei erstklassigen Büroimmobilien zu verzeichnen. Einzelhandelsimmobilien sind hingegen weiter abgeschlagen. Zudem erholen sich auch Hotels, wo die Kapitalwerterwartungen im dritten Quartal bei -3,1 lagen. Seit dem dritten Quartal 2020 (-11,5) ist hier eine stetige Steigerung festzustellen. Die Einschätzung der Befragten zu den Mieten zeigen in den nächsten 12 Monaten in Deutschland ähnliche Entwicklungen wie die Kapitalmarkterwartungen. 

Fazit

„Die Stimmungslage am Immobilienmarkt wird besser, insbesondere der Investoren-Sentiment-Index erreicht in Deutschland wieder einen positiven Wert. Der Mieter-Sentiment-Index verbessert sich ebenfalls, bleibt aber im negativen Bereich. Diese positiven Signale können jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass außer im Bereich Industrie und Logistik und erstklassige Büroimmobilien noch eine Flaute bei den anderen Assetklassen herrscht“, so Susanne Eickermann-Riepe abschließend.

* Der Commercial Property Sentiment Index ist ein ungewichteter Durchschnitt aus OSI und ISI (s.u.). Die regionalen Indikatoren werden anhand der von LaSalle Investment Management bereitgestellten Schätzungen des Bestands an Gewerbeimmobilien gewichtet und jährlich angepasst.

**Der RICS Occupier Sentiment Index (OSI) wird aus dem ungewichteten Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen gebildet, die sich auf den Nutzermarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Nutzernachfrage, Höhe der Anreize und Mieterwartungen. 

*** Der RICS-Investitionsstimmungsindex (ISI) wird als ungewichteter Durchschnitt der Messwerte für drei Reihen berechnet, die sich auf den Investitionsmarkt beziehen und per Saldo gemessen werden: Investitionsanfragen, Kapitalwerterwartungen und das Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien.