Colliers: Stuttgarter Logistikmarkt verdoppelt Flächenumsatz dank reger Marktaktivität

• Nachfrage wieder auf hohem Niveau nach Ruhepause im ersten Pandemiejahr
• Großteil des Bedarfs wird weiterhin über Bestandsflächen abgedeckt (88 Prozent)
• Acht Abschlüsse größer 10.000 Quadratmeter für knapp 41 Prozent des Ergebnisses verantwortlich
• Aktuelle Brownfield-Developments sorgen für etwas Flächennachschub
• Produktionsunternehmen positionieren sich wieder auf Platz 1

Der Stuttgarter Industrie- und Logistikmarkt schließt das Jahr laut Colliers mit einem Flächenumsatz von insgesamt 323.800 Quadratmeter ab. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Ergebnis mehr als doppelt so hoch und übertrifft den Fünfjahresdurchschnitt außerdem um 32 Prozent. Zudem konnten sich Eigennutzer wieder deutlich aktiver am Markt zeigen, so dass die Eigennutzer-Quote auf 17 Prozent anstieg (circa 53.900 Quadratmeter). Die reine Vermietungsleistung summierte sich zum Jahresende auf 269.900 Quadratmeter, was ebenfalls einer Verdopplung der Jahresperformance entspricht. 

Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Stuttgart bei Colliers: „Während das Pandemiejahr 2020 noch deutlich von Zurückhaltung und Unsicherheiten insbesondere im Automobil-Sektor geprägt war, zeigte sich das Marktgeschehen 2021 weitaus aktiver und die traditionell größte Nutzergruppe der Stuttgarter Region ´Produktion & Fertigung´ kehrte aus dem Ruhemodus zurück.“

Großteil des Bedarfs wird weiterhin über Bestandsflächen abgedeckt

Die drei größten Abschlüsse des Jahres konnten allesamt im nördlichen Teilmarkt Ludwigsburg registriert werden. Dazu zählt neben dem Neubau-Vorhaben von Porsche (circa 23.000 Quadratmeter) auch die Ansiedlung des Onlinehändlers Yahee (circa 21.000 Quadratmeter) sowie ein weiterer Abschluss für circa 17.000 Quadratmeter Hallenfläche durch HTL. In der Summe konnten acht Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter registriert werden, die zusammen einen Flächenumsatz von 132.600 Quadratmeter (41 Prozent) ausmachten. Trotz des regen Marktgeschehens ist in Stuttgart das Angebot an Flächen größer 5.000 Quadratmeter weiterhin limitiert, so dass der überwiegende Teil des Flächenumsatzes (circa 88 Prozent) erneut durch Bestandsflächen generiert wurde. Für Flächennachschub im laufenden Jahr könnten unter anderem die aktuellen Brownfield-Developments in Leonberg (circa 11.000 Quadratmeter, Fertigstellung Q4 2022), in Altbach (circa 27.000 Quadratmeter, Fertigstellung Q1 2022) und in Ebersbach (circa 33.460 Quadratmeter, Fertigstellung Januar 2023) sorgen, die dem Markt moderne, bedarfsgerechte Flächen zuführen. Weiterhin werden Hallenflächen bis zu einer Flächengröße von 5.000 Quadratmeter stark nachgefragt, die in der Region jedoch geringe Verfügbarkeiten aufweisen, so dass Nutzer sich entweder mit einer langen Vorlaufzeit oder angepassten Suchkriterien abhelfen müssen.

„Im Zuge der Ausschreibungen der großen Corporates wie Daimler und Porsche fragen zudem Dienstleister und Zulieferer trotz Flächenengpass kürzere Mietvertragslaufzeit bei Entwicklern und Eigentümern ab, die sich vorwiegend im Bereich zwischen drei bis fünf Jahren bewegen“, ergänzt Reck.

Produktionsunternehmen positionieren sich wieder auf Platz 1

Nutzer aus dem Bereich Produktions- und Fertigung generierten nach einer pandemiebedingten Pause etwa fünfmal so viel Flächenumsatz wie im vergangenen Jahr (circa 133.500 Quadratmeter, 41 Prozent). Mit deutlichem Abstand konnten sie sich 2021 wieder auf Platz 1 positionieren und Nutzer aus dem Bereich „Transport & Logistik“ (96.100 Quadratmeter, 30 Prozent) auf den zweiten Platz verdrängen. Handelsunternehmen verzeichneten zwar eine Verdopplung ihres Flächenumsatzes auf 50.200 Quadratmeter , ihr Marktanteil verringerte sich jedoch von 20 Prozent auf 15 Prozent. Der Rückgang hat jedoch keineswegs mit einem geringerem Flächenbedarf zu tun, sondern ist vielmehr auf die stärkere Wettbewerbssituation im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen.

Mieten steigen in Folge des Angebotsengpasses

Dass der aktuelle Flächenbedarf nicht mit dem Angebot übereinstimmt und weiterhin ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht, lässt sich ebenfalls aus der Mietpreisentwicklung rauslesen. Aktuell ist der Andrang so hoch, dass Mietflächen sowohl im Neubau-Segment als auch im Bestand eine Preissteigerung aufweisen. Befeuert wird dieser Trend durch nachhaltig gestiegene Grundstücks- und Baupreise in der Region. In der Folge stieg die Spitzenmiete für Hallenflächen ab 3.000 Quadratmeter von 6,50 Euro pro Quadratmeter im Vorjahreszeitraum auf aktuell 7,00 Euro pro Quadratmeter an. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich in den letzten 12 Monaten ebenfalls um 20 Cent. 

Brownfield-Developments sorgen für leichte Entspannung auf dem Markt

In Hinblick auf die beiden stark wachsenden Bereiche E-Mobility und E-Commerce wird sich die Nachfrage weiterhin auf einem konstant hohen Niveau fortbewegen. Für das laufende Jahr ist angebotsbedingt jedoch mit einem Rückgang des Flächenumsatzes zu rechnen, da die aktuellen Neubauentwicklungen und kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen kaum den Bedarf aus den stark wachsenden Branchen decken können. Insbesondere fehlt es jedoch an modernen Light Industrial-Flächen, die Automobilhersteller und deren Zulieferer zur Entwicklung und Fertigung ihrer Produktionsteile benötigen. 

„Der Angebotsengpass könnte jedoch mithilfe von Brownfieldentwicklungen mittelfristig etwas gelockert werden. Unter anderem planen die Immobilienentwickler Inbright & Patron etwa die Revitalisierung des ehemaligen Mann+Hummel Areals in Ludwigsburg. Auf einem 5,1 Hektar großen Gelände soll mittelfristig ein etwa 75.000 Quadratmeter großer Campus für Forschungs- und Entwicklungszwecke entstehen“, so Reck abschließend.