Mit ESG Standards Richtung Zukunft

Nach wie vor ist die Immobilienbranche ein essentieller Baustein für die Energiewende. Deshalb hat die Bundesregierung Ende Juli neue Förderungen in Höhe von bis zu 13 Milliarden Euro in Aussicht gestellt. Das Ziel sind allerdings nicht teure Neubauten, sondern der Fokus liegt auf der Sanierung von „Energiefressern“. Alte Anlagen sollen ausgetauscht und dadurch Energie eingespart werden.

Nicht zuletzt dadurch sehen sich Unternehmen auch mehr und mehr mit dem Thema ESG (Environment, Social, Governance) konfrontiert. Immer öfter wird diese Bezeichnung als Bewertungsmaßstab für die Nachhaltigkeit von Gebäuden herangezogen. SAUTER engagiert sich schon seit geraumer Zeit in diesem Bereich und unterstützt seine Kunden bei der Umsetzung der jeweiligen ESG-Strategie. Als offizieller ECORE Solution Partner unterstützt SAUTER Investoren und Bestandshalter durch innovative Konzepte der Gebäudeautomation, Digitalisierung und Energieberatung dabei, ihre Klimaziele zu erreichen.

Gemeinsames ESG-Konzept für Objektmodernisierung

Unter anderem aus dem gemeinsamen Engagement bei der Nachhaltigkeitsinitiative ECORE (ESG Circle of Real Estate) hat sich eine Zusammenarbeit mit Verifort Capital ergeben. Gemeinsam haben die beiden Unternehmen ein ESG-Konzept für eine Bestandsimmobilie erarbeitet. Bei dem Projekt handelt es sich um ein zwölfstöckiges Bürogebäude in der Gottlieb-Daimler-Straße in Mannheim, welches 2013 von Verifort Capital gekauft wurde. 1972 von der IT-Firma IBM auf einer Fläche von ca. 18.450 m² erbaut, wurde es lange ausschließlich von diesem Unternehmen selbst genutzt. Inzwischen sind mehrere Firmen als Mieter in der Immobilie ansässig.

Die zu Bauzeiten hochmoderne Gebäude- und Anlagentechnik ist allerdings nie erneuert worden und der Energieverbrauch nach modernen Standards deutlich zu hoch. Deshalb soll der Gebäudebetrieb nun an die aktuellen Anforderungen an Energieverbrauch-Effizienz und Komfort angepasst werden. Dadurch wird die Immobilie sowohl für Bestandsmieter als auch neue Mieter attraktiver und es kann ein Beitrag zum Umweltschutz geleistet werden. Nicht zuletzt sollen durch die Maßnahmen auch die Betriebskosten erheblich gesenkt werden.

SAUTER FM, die auch für das Facility Management des Gebäudes zuständig ist, wurde bereits 2019 mit der Erstellung einer CO2-Bewertung des Objektes im Rahmen eines umfassenden Energieaudits, sowie der Beratung zu Fördermitteln beauftragt. In der weiteren Ausarbeitung und Feinplanung der Maßnahmen wurden eine Reihe von Effizienzmaßnahmen im Bereich der Lüftungs-, Heizungs-, Kältetechnik sowie der Gebäudeautomation ermittelt. Diese entstanden unter anderem in Zusammenarbeit mit den ESG-Verantwortlichen von Verifort Capital, Ceylan Holderer und Frank Fuchs. Im ersten Schritt der Sanierung, die im August 2022 begonnen haben, werden wesentliche Komponenten der Anlagentechnik erneuert.

Eine zentrale Lüftungsanlage im Untergeschoss ist für die Frischluft und Klimatisierung der gesamten Bürofläche verantwortlich. Im Moment entfallen 45% der Betriebskosten auf Strom, was vor allem an den Ventilatoren liegt, die bisher im Dauerbetrieb laufen. „Durch die Sanierungsarbeiten können ca. 300.000€ jährlich an Stromkosten eingespart werden“, so die Berechnungen von Claudius Reiser, Produktmanager der Abteilung für Energieeffizienzmaßnahmen von SAUTER FM. „Deshalb tauschen wir die bestehenden Zu- und Abluftventilatoren gegen neue hocheffiziente Ventilatoren, die einen variablen Betrieb ermöglichen aus.“ Der vorhandene Rotationswärmetauscher wird außerdem gereinigt, um den bestmöglichen Wirkungsgrad des Systems zu erreichen. Für die beiden Kaltwasser- und Kühlkreis-Umwälzpumpen sollen neue, regelbare Hocheffizienzpumpen eingesetzt werden. Neben einer deutlichen Verbesserung des Wirkungsgrades, können so weitere Einsparungen durch eine anpassbare Betriebsweise erreicht werden. Wesentlicher Bestandteil der Sanierungsarbeiten ist außerdem die Mess-, Steuer- und Regelungstechnik. Die Gebäudeautomation benötigt eine zentrale Bedieneinheit zur Kontrolle des Anlagenbetriebes aber auch der Energieeffizienz. Bisher war eine individuelle Steuerung der Raumlüftung in den Büroräumen möglich. Was in den 70ern modernste Technik war, ist heute in die Jahre gekommen und führt zu hohen Betriebskosten. Durch Festlegung von Soll-Werten und der Überprüfung ihrer Einhaltung, sowie Zeitplänen, die sicherstellen, dass Räume nur dann klimatisiert werden, wenn sie auch tatsächlich in Nutzung sind, kann noch einmal erheblich zur Energiekosteneinsparung beigetragen werden.

Komfort der Nutzer im Fokus

Ein wichtiger Bestandteil des ESG-Prinzips und damit auch der Umbauarbeiten ist der Komfort für die Nutzer des Gebäudes. Bisher hat die großflächige Glasfassade zu heißen Büroräumen geführt, gegen die auch eine verbesserte Klimatechnik zu kämpfen hätte. „Wir wollen eine angenehme Umgebung für unsere Mieter schaffen und dabei gezielt Nachhaltigkeitsaspekte integrieren“, so die Objektverantwortliche Ceylan Holderer. Um energiesparend gegen Hitze in den Büroräumen vorzugehen, soll beispielsweise eine Folierung der Fenster Abhilfe schaffen und die Sonneneinstrahlung vermindern.

Zusätzlich wird die Gebäudeleittechnik um ein Energiemanagementsystem erweitert sowie primäre Verbrauchszähler auf sämtliche Medien installiert. Die Software SAUTER Vision Center mit seinen erweiternden Energie-Management-Modulen (EMM) wäre hier eine sinnvolle Erweiterung, die in Betracht gezogen wird. Das SAUTER Vision Center ist bei der BAFA gelistet und zählt bei der Umsetzung von Energiemanagementlösungen zu den förderfähigen Softwarelösungen im Förderprogramm BAFA Querschnittstechnologien Modul 3. Verifort Capital investiert über 1,1 Mio. € in die Modernisierung des Bürogebäudes. Dazu kommen Zuschüsse der BAFA. SAUTER FM unterstützte das Unternehmen auch dabei die Anforderungen des Förderprogramms zu erfüllen und so die Basis für eine Umweltzertifizierung zu legen.

„Wir sind sehr zufrieden mit dem Fortschritt der Maßnahmen“, sagt Ceylan Holderer. „Die Ziele unserer ESG-Strategie, die Betriebskosten zu senken, eine moderne und ansprechende Umgebung für Bestands- und neue Mieter zu schaffen und dabei einen Beitrag zu mehr Nachhaltigkeit zu leisten, werden hier in die Tat umgesetzt.“

Das Projekt zeigt vorbildhaft, dass es sich für Bestandshalter auszahlt in Sanierung zu investieren. Mit Maßnahmen wie einer neuen, technischen Gebäudeausstattung und Aufrüstung von Heiz- und Kühlanlagen kann viel erreicht und vor allem eingespart werden, was auch die Regierung durch ihre Fördermittel unterstützt. ESG-Kriterien und -Zertifizierungen sind zudem ein wichtiger Beitrag, um die Wirkung der Maßnahmen zu messen.