Zuletzt las ich in der Zeitung einige bemerkenswerte Artikel, in denen es um Immobilienpreise ging. Hier wurde auf einige neue Studien verwiesen, u.a. auf eine, die für München sinkende Preise festgestellt hat. Bemerkenswert daran war die Exaktheit, mit der der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen angegeben wurde: Innerhalb weniger Monate sei dieser um 50 Euro gefallen. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung würde dies einen Preisrückgang von 5.000 Euro bedeuten.
Bei aller Liebe zur Statistik und zur exakten Immobilienbewertung: In der Praxis wird kein Gutachter, wird kein Makler von sich behaupten können, dass er eine Immobilie mit 100 Quadratmetern auf 5.000 Euro exakt schätzen bzw. einen Wertverfall in genau dieser Höhe belastbar ermitteln kann.
Der Grund ist simpel: Immobilien sind Unikate. Der Markt und die Nachfrage bestimmen den Preis. Klar kann man Angebotspreise beobachten und sicher auch Tendenzen erkennen, wenn sich diese im Laufe einer Vermarktung reduzieren. Aber das sind immer noch keine realisierten Werte. Das eine ist die Theorie, das andere die Praxis. Hinzu kommt die Fragestellung: Wäre der andere Preis z.B. im Januar 2022 nachweislich erzielbar gewesen?
Natürlich lassen sich aktuell ein paar Fakten feststellen:
- Laut des Gutachterausschusses für Grundstückswerte hat die Anzahl der Beurkundungen in München im ersten Halbjahr 2022 um 17 Prozent abgenommen. Gleichzeitig sind die Transaktionspreise in diesem Zeitraum zwischen 4 und 18 Prozent gestiegen.
- Die Zinserhöhung hat die Nachfrage gedrückt, sodass zahlreiche „Schwellenhaushalte“ aus der Gruppe der potenziellen Immobilienkäufer weggefallen sind.
- Das Angebot an Kaufimmobilien hat deutlich zugenommen, während die Zahl der durchschnittlich angebotenen Mietwohnungen derzeit abnimmt.
- Gleichzeitig wird Bauen immer teurer und die Zahl der Baugenehmigungen ist derzeit wieder rückläufig.
- Des Weiteren kann auch die Inflation bei den Immobilienpreisen preisstabilisierend wirken.
Und auch das bleibt ein Fakt: Trotz aller Krisen werden Immobilien weiterhin ver- und gekauft. In München bewegen wir uns dabei grundsätzlich auf einem sehr hohen Preisniveau, das traditionell nicht so volatil ist wie Börsenkurse – auch wenn das diverse Presseartikel regelmäßig suggerieren.
Es wäre bei Immobilienstudien meines Erachtens sinnvoller, zu berücksichtigen, von welchem Niveau wir herkommen, und die Preisentwicklung eher anhand der Neubauobjekte zu analysieren. Denn hier wird bei der Betrachtung zumindest der (im Übrigen wichtige, weil preisbildende) Faktor „Baujahrklasse“ eliminiert. Wie hoch waren hier die Steigerungen in einem Zeitraum von zehn, von fünf Jahren, und wie hoch waren sie in den vergangenen sechs Monaten?
Wenn hier dann ein Preisrutsch von 50 Euro diagnostiziert wird, kommt dabei das Gleiche heraus, wie wenn man Apfel mit Birnen vermischt: nämlich Matsch.
Die mehrfach ausgezeichnete Aigner Immobilien GmbH ist seit über 30 Jahren bundesweit bekannt als Technologieführer bei der Digitalisierung der Immobilienvermittlung und setzt sich intensiv für die Professionalisierung der Branche ein. Mit mehr als 140 fachlich qualifizierten Mitarbeitern an acht Standorten, High-End-Marketing, einer eigenen Schulungsakademie und einer Inhouse-Eventagentur transformieren wir seit Jahrzehnten die Immobilienbranche und gelten als Maßstab für die erfolgreiche Immobilienvermittlung in Deutschland. Unser breites Dienstleistungsspektrum reicht von der klassischen Wohnimmobilienvermittlung über die Vermarktung von Investmentprojekten bis hin zu Entwicklung und Vertrieb von Bauträgermaßnahmen. In allen Bereichen kombinieren wir klassische Vertriebsmaßnahmen und persönliche Beratung mit innovativen digitalen Prozessen. Speziell für unsere Investmentkunden können wir als Mitglied in dem reno mmierten Verbund „DIP – Deutsche Immobilien-Partner“ zusätzlich schnelle Expertenlösungen für jeden Bedarf realisieren. Darüber hinaus bietet das Unternehmen eine marktorientierte Wertermittlung durch firmeneigene Architekten und Gutachter und verfügt über eine bankenunabhängige Finanzierungsberatungsabteilung.
Als eines der ersten und wenigen Immobilienunternehmen wurden wir nach der international bedeutenden Qualitätsmanagementnorm ISO 9001:2015 zertifiziert. Dadurch gewährleisten wir TÜV-geprüfte Prozesse sowie transparente, reibungslose und sichere Abläufe.
Mit einem Objektvolumen von 600 Mio. Euro und einer Umsatzsteigerung von mehr als 20 Prozent auf über 21 Mio. Euro im Jahr 2021 sind wir der langjährige Marktführer im Großraum München. Durch die bundesweite Bekanntheit der Marke „Aigner Immobilien“ und die von uns entwickelte Digitalplattform, die die Support-Prozesse jedes Maklers und seiner persönlichen Fachassistenz in einzigartiger Weise optimiert, können wir Maklern in Deutschland konkurrenzlose Umsatzdimensionen ermöglichen.
Für 2022 haben wir uns zum Ziel gesetzt, weiter zu wachsen und erfahrenen Maklern oder erfolgreichen Vertriebsprofis aus anderen Branchen die Chance zu geben, an unserem Erfolg teilzuhaben.
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