Banken und Bauträger müssen gemeinsam neue Wege gehen

Gastgeber Bernd Lorenz, Geschäftsführer der ImmoConcept GmbH, die seit 20 Jahren regelmäßig den Immobilienmarkt in und um Frankfurt analysiert, zeigte einige Trends auf. So habe sich die Lage weiter verschärft, weil Banken bei der Kreditvergabe und Beleihung deutlich restriktiver geworden sind. Das erfordere mehr Eigenkapital künftiger Immobilienbesitzer, so Lorenz. Zudem ließen sich Banken stärker von Nachhaltigkeits-Aspekten leiten. „Alte Gebäude werden noch schlechter bewertet als ohnehin schon. Das verschärft die Situation, in der es darum geht, schnell viel Wohnraum verfügbar zu machen.“

Nachhaltigkeit (ESG) gewinnt mehr Bedeutung bei Finanzierung

Thomas Jung von der Taunus Sparkasse erläuterte die Beweggründe der Kreditinstitute. So sei es unter anderem politisch gewollt, dass der Nachhaltigkeits-Gedanke mehr Raum einnehme. Die Taxonomie – das europäische Programm für mehr ökologische, soziale und unternehmerische Nachhaltigkeit – lasse jedoch Kunden wie Banken noch im Unklaren über die konkrete Ausgestaltung. Hier seien Bund und EU gefordert.

Bei der Finanzierung von Immobilien mache sich der Einfluss negativer Ereignisse (Black Swans) bemerkbar, zum Beispiel drei Jahre Corona-Pandemie oder der russische Angriff auf die Ukraine. Thomas Jung: „Projektentwicklungen konnten früher – provokativ gesprochen – relativ einfach finanziert werden, wirtschaftlich und finanziell war vieles möglich, es waren nahezu alle Immobilien verkaufbar. Der Fokus, sich mehr mit der Immobilie zu beschäftigen und sich auf die Bedürfnisse der Nutzer einzustellen, trat eher in den Hintergrund.“ Die aktuelle Lage sei jedoch gekennzeichnet durch die hohe Inflation, gestiegene Rohstoffkosten, Mangel an Material und Personal sowie die Erhöhung des EZB-Leitzinses bei gleichzeitigem Auslaufen von Förderprogrammen. Hier müssten Banken restriktiv und besonnen handeln, um Sicherheit zu gewährleisten.

Jede zweite Wohnung wird von privaten Bauträgern erstellt

Bernd Lorenz warnte davor, diese Entwicklung auf Bauträger abzuwälzen. „Jede zweite Wohnung in Deutschland wird von privaten Bauträgerfirmen erstellt. Wenn die wegfallen, bricht der gesamte Wohnungsmarkt zusammen“, betonte er. Er sieht auch die Gefahr, dass es aufgrund des Wohnraummangels, der Rückgänge bei Fertigstellungen und der anhaltend hohen Nachfrage „in Kürze die nächste Preisrally geben“ könne.

Für die Zukunft sehen die Experten dennoch gute Chancen für eine Stabilisierung des Immobilienmarktes. „Dafür ist es wichtig, dass wir die Schockstarre ablegen und neue Wege einschlagen“, so Jung. So biete die starke Migrationsbewegung Möglichkeiten, die enorme Lücke beim Fachpersonal insbesondere in Handwerksberufen zu verringern. Dafür müssten der Zugang zu Ausbildungswegen vereinfacht und Studiengänge attraktiver gestaltet werden.

Bei der Projektfinanzierung müsse man stärker „vom Ende her denken“ und Alternativen zum geplanten Einzelverkauf entwickeln. Dazu zählten Globalverkauf, Bestandsfinanzierung durch Vermietung und vieles mehr. Außerdem müsse Eigenkapital eine noch stärkere Bedeutung erfahren, um flexibel auf Veränderung reagieren zu können.