„Eigenkapital- und Fremdkapitalgeber sitzen im selben Boot“

Jürgen Geisler: Wir haben in der EPH Group AG ein Team versierter Tourismus-, Finanzierungs- und Kapitalmarktspezialisten aus Österreich und Deutschland gebündelt. Dadurch verfügen wir über einen hervorragenden Marktzugang und eine volle Akquisitionspipeline. Die Mittel aus der Anleihe sollen für den Aufbau eines diversifizierten Portfolios von renditestarken Hotels und Resorts im Premium- und Luxussegment in Österreich, Deutschland und anderen europäischen Top-Destinationen verwendet werden.

Anleihen Finder: Welche Art von Hotels entwickeln Sie, wo befinden sich diese und welche Kriterien müssen die Hotels generell erfüllen?

„Ausschließlich Premium Hotellerie ab 4 Sterne mit mindestens 200 Betten“

Jürgen Geisler: Bei allen Projekten haben wir klare Kriterien: Konzentration auf hauptsächlich ganzjährige Urlaubsdestinationen in Europa, vor allem in Österreich und Deutschland. Ausschließlich Premium Hotellerie ab 4 Sterne mit mindestens 200 Betten. In diesem Segment herrscht die größte Nachfrage. Als Betreiber kommen insbesondere internationale Konzerne in Betracht, wie z.B. Marriott, Hilton, Accor, Hyatt, Kempinski, Four Seasons und Steigenberger um die wichtigsten zu nennen.

Anleihen Finder: Liegt der Fokus dabei auf der Bestandshaltung oder der Projektentwicklung? Welchen Track Record können Sie bislang nachweisen bzw. wie viele vertragsreife Hotelprojekte haben Sie konkret in der Pipeline?

Jürgen Geisler: Der grundsätzliche Fokus liegt auf der langfristigen Bestandshaltung. Dazu werden wir bestehende Objekte erwerben und bei Bedarf optimieren. Unser ganzes Knowhow und Netzwerk können wir jedoch bei der Entwicklung und Realisierung von eigenen Projekten nutzen. Bei dieser Variante decken wir die gesamte Wertschöpfungskette „von der grünen Wiese“ bis zur Fertigstellung ab und die realisierbare Rendite ist am höchsten.

Wir verfügen über ein erfahrenes Team aus allen Disziplinen, um solche anspruchsvollen Projekte umzusetzen. Mein Wiener Kollege, Dr. Christoph Urbanek hat in den letzten Jahren vor allem im Bereich Hotelimmobilien zahlreiche Projekte und Transaktionen begleitet, darunter den viel beachteten Rekordverkauf des Hilton Vienna Park an südkoreanische Investoren. Ich selbst habe bereits während des Studiums meine ersten Immobilienprojekte realisiert und bin seitdem in dem Markt aktiv.

Sehr weit fortgeschritten ist aktuell ein großes Hotelprojekt in Tirol in absoluter Toplage. Der Betreibervertrag mit einem international renommierten Hotelkonzern wurde bereits abgeschlossen. Das Projekt liegt uns unterschriftsreif vor und wir werden diesen ersten Deal aller Wahrscheinlichkeit nach noch während der Zeichnungsfrist abschließen können. Ein weiteres Projekt in Österreich könnte kurzfristig unterschriftsreif sein, die Realisierung hängt aktuell vom platzierten Volumen der Anleiheemission ab.

„Ein großes Hotelprojekt in Tirol in absoluter Toplage liegt uns unterschriftsreif vor“

Anleihen Finder: Inwiefern sind Hotelimmobilien in insgesamt „schwierigen Immobilien-Zeiten“ rentabel und lukrativ?

Jürgen Geisler: Unser klarer Fokus liegt auf hochwertigen Ferienimmobilien im Bereich von 4 Sternen und aufwärts. Vielleicht haben Sie selbst schon die Erfahrung gemacht, wie schwierig es aktuell ist, für die Ferienzeit in dieser Kategorie ein Zimmer zu bekommen, obwohl die Übernachtungspreise deutlich angehoben wurden. Die Branche der Ferienhotellerie zeichnet sich durch jahrzehntelanges, nachhaltiges Wachstum und Krisensicherheit aus. Weltweit nimmt die Wirtschaftsentwicklung im Tourismus stark zu. Im Trend liegen insbesondere nahegelegene Natur- und Ganzjahresdestinationen. Bei der Auslastung wurden in der jüngsten Vergangenheit neue Rekordwerte erreicht und das bei zudem signifikant gesteigerten Tagesraten. Das Premium- und Luxussegment entwickelt sich dabei überdurchschnittlich und sieht weit und breit keine „schwierigen Zeiten“.

Anleihen Finder: Warum ist das so? Warum ist und bleibt gerade das hochpreisige Tourismus-Segment so nachgefragt?

Jürgen Geisler: Nach der durchlebten Corona-Pandemie hat Reisen wieder einen extrem hohen Stellenwert. Reisen gehört zum modernen Lebensgefühl. Wir sehen eine wachsende Zielgruppe, die mehr Geld ausgibt für Quality-Time und auf Work-Live-Balance achtet. Wer es sich leisten kann, wird beim Urlaub nicht anfangen zu sparen. Statussymbole sind nicht mehr so wichtig wie früher. Persönliches Wohlbefinden steht jetzt an erster Stelle.

Anleihen Finder: Warum ist eine Anleihe nun ein „passender“ Finanzierungsbaustein? Gerade die Zinskonditionen von 10% sind doch enorm hoch und müssen erst einmal refinanziert werden. Wie wollen Sie das denn bewerkstelligen?

Jürgen Geisler: Die Erlöse aus der Anleiheemission sind nur ein Teil der Gesamtfinanzierung, ermöglichen uns nun aber die ersten Schritte beim Aufbau des Portfolios. Daher sollen die Investoren dieser ersten Phase auch überdurchschnittlich partizipieren.

Unmittelbar nach Platzierung der Anleihe planen wir aus dem bestehenden Aktionärskreis eine Kapitalerhöhung durchzuführen, um die Eigenkapitalbasis zu stärken. Dem gleichen Zweck dient auch der mittelfristig geplante Börsengang der EPH Group AG mit weiterer Zuführung von Eigenkapital.

„Erlöse aus der Anleiheemission ermöglichen uns die ersten Schritte beim Aufbau des Portfolios – Ziel ist es dann, die Projekte mit überdurchschnittlich viel Eigenkapital zu finanzieren“

Ziel ist es, die Projekte mit überdurchschnittlich viel Eigenkapital zu finanzieren und nicht – wie bisher üblich – mit einem möglichst hohen Anteil an Fremdfinanzierungen. Mit einer stabilen Bilanzrelation ergeben sich in der Folge geringere Belastungen aus dem Schuldendienst. Auf diese Weise sind wir weniger anfällig für externe Faktoren, wie Zinserhöhungen oder Krisen, wie beispielsweise die Corona-Pandemie.

Wie wichtig es ist, den richtigen Finanzierungsmix zu haben, zeigt die aktuelle Situation im gewerblichen Immobilienmarkt, wo das stark gestiegene Zinsniveau einige Investoren in Bedrängnis bringt, da mit zu wenig Eigenkapital finanziert wurde.

Anleihen Finder: Die Zinsen sollen dabei ja monatlich finanziert werden. Warum haben Sie sich dafür entschieden und wie soll das gestemmt werden. Wen sprechen Sie darüber hinaus mit der Anleihe konkret an?

Jürgen Geisler: Mit der Mindeststückelung von 1.000 Euro sollen neben den institutionellen Anlegern auch Privatanleger angesprochen werden. Und um in Zeiten hoher Inflation die Anleihe für Investoren attraktiv zu machen und auch mal was Neues anzubieten, haben wir uns für eine monatliche Zinszahlung entschieden. Besonders für Anleger, die mit ihren Geldanlagen ein passives Einkommen erzielen möchten, ist die monatliche Zinszahlung sicherlich sehr attraktiv. Die Finanzierung erfolgt dabei über die Rückflüsse aus den getätigten Investitionen.

Hinweis: Dieses Interview erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (Juni-3-2023). Registrieren Sie sich hier für unseren kostenlosen Newsletter und seien Sie stets vorab informiert.

Anleihen Finder: Sie fahren bei der Anleihe-Emission zweigleisig – mit einem Listing an den Börsen in Wien und in Frankfurt. Was ist der Hintergrund?

Jürgen Geisler: Die Zielmärkte unseres Geschäftsmodells in hochwertige Tourismusprojekte zu investieren sind vor allem Österreich und Deutschland. Das spiegelt sich auch im operativen Team wider, das sich länderübergreifend zusammensetzt. Insofern sehen wir die Börsennotiz auf beiden Märkten als eine logische Konsequenz.

Anleihen Finder: Welche Objekte sollen mit den Anleihemitteln konkret finanziert werden? Sollen bestehende Hotels aufgekauft werden oder Grundstücke bzw. Projektrechte erworben werden?

Jürgen Geisler: Wie ich bereits erwähnte, stehen wir aktuell mit einem großen Hotelprojekt in Tirol in absoluter Toplage kurz vor der Unterschrift. Ein weiteres liegt im Salzburger Land und auch in Bayern planen wir einen Ankauf.

Der Erwerb von Bestandhotels hat den Vorteil, unmittelbar nach Kauf Cashflow zu generieren, allerdings mit geringerer Rendite. Eigene Projekte benötigen hingegen mehr Vorlauf und auch größere Investitionen, aber dafür ist die Rendite umso höher. Wir entscheiden über jedes Investment erst nach sehr detaillierter Analyse. Konkrete Details können wir leider immer erst nach Abschluss der jeweiligen Transaktionen veröffentlichen, denn Diskretion spielt in unserem Geschäft eine eminent wichtige Rolle.

Anleihen Finder: Wann rechnen Sie mit der Fertigstellung der ersten Projekte und den ersten Einnahmen?

Jürgen Geisler: Mit den ersten Einnahmen rechnen wir noch in diesem Kalenderjahr, denn bei einem unserer Zielobjekte handelt es sich um ein Bestandsobjekt, das bereits stabile Cashflows erzielt. Bei eigenen Projekten rechnen wir mit einer Vorlaufzeit von ca. 1 ½ Jahre, bis die ersten Einnahmen fließen.

Anleihen Finder: Wie sieht der weitere Finanzierungsmix der EPH Group AG aus? Auf welchen finanziellen Füßen steht die EPH Group und welches Eigenkapital können Sie vorweisen?

„Das Eigenkapital kommt im ersten Schritt von den Gründungsgesellschaftern und soll vor allem über den mittelfristig geplanten Börsengang generiert werden“

Jürgen Geisler: Wie gesagt, wollen wir zukünftig bei jedem Projekt überdurchschnittlich viel Eigenkapital einsetzen, um eine stabile Bilanzrelation zu erreichen. Das Eigenkapital kommt im ersten Schritt von den Gründungsgesellschaftern und soll vor allem über den mittelfristig geplanten Börsengang generiert werden. Die EPH Group AG wurde in Österreich mit dem vorgegebenen Mindestkapital gegründet, um die Emission der Anleihe anzuschieben. Wir gehen davon aus, dass die Emission und Platzierung der Anleihe die nötigen Mittel für den Finanzierungsmix generiert und wir dann auch die geplanten Schritte zur Stärkung des Eigenkapitals umsetzen können.

Anleihen Finder: Die EPH Group AG ist ein ganz junges Unternehmen – noch ohne Einnahmen und vorzuweisenden Track Record. Warum sollten Anleihe-Investoren Ihnen und Ihrem Team Geld anvertrauen?

Jürgen Geisler: Das Unternehmen ist sicher jung, aber das Team dahinter verfügt über jahrzehntelange Erfahrung. Mit dem aktuellen Setup werden Wissen und belastbare Netzwerke aus allen notwendigen Disziplinen gebündelt, um aus der vorhandenen Projektpipeline die besten Chancen zu identifizieren und anschließend zu realisieren. Zudem haben wir mit der renommierten Wiener Privatbank AG einen starken Partner bei unseren Plänen am Kapitalmarkt.  

Anleihen Finder: Wie sehen Ihre Planungen / Vorstellungen aus? Wie soll sich die EPH Group in den kommenden Jahren während der Anleihe-Laufzeit operativ entwickeln?

„Wir wollen mit Hotels und Resorts im Premium- und Luxussegment ein beachteter Player am Anleihen- und Aktienmarkt werden“

Jürgen Geisler: Wir wollen mit Hotels und Resorts im Premium- und Luxussegment ein beachteter Player am Anleihen- und Aktienmarkt werden. Dabei verfolgen wir einen risikobewussten Investmentansatz mit einem ausgewogenen Mix aus Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen in verschiedenen Stadien. Aufgrund unseres Zugangs zu zahlreichen, internationalen Hotel Brands können wir für jedes Projekt den bestmöglichen Betreiber mit einem maßgeschneiderten Betriebskonzept auswählen. Ziel ist ein stetiger Wertzuwachs mit positivem Cashflow aus bestehenden Hotels einerseits, sowie die Realisierung überdurchschnittlicher Renditen aus eigenen Entwicklungen andererseits. 

Anleihen Finder: Die Risiken im Hotel-/Immobiliengeschäft und auch im Tourismus (siehe Corona) sind ja nicht zu unterschätzen – wie sichern Sie sich dagegen ab? Inwiefern minimieren Sie die Risiken in Ihrem Geschäftsmodell?

Jürgen Geisler: Bei der Auswahl der Bestandsobjekte und der realisierbaren Projekte gehen wir sehr selektiv vor. Mit unserem erfahrenen Team haben wir dazu die notwendige Expertise und gleichzeitig einen Zugang zu attraktiven Chancen. Um das Risiko weiter zu minimieren, wird jedes potentielle Investment zusätzlich von den führenden Tourismus Consultants in Österreich und Deutschland analysiert und geprüft, bevor wir eine Investitionsentscheidung treffen.

Zudem streben wir eine überdurchschnittlich hohe Eigenkapitalquote im Finanzierungsmix an, um uns gegen plötzliche Marktschwankungen, wie z.B. die Auswirkungen der Corona-Pandemie abzusichern.

Anleihen Finder: Abschließend: Welche Sicherheiten – abgesehen von den üblichen Covenants – können Sie Anlegern bieten?

Jürgen Geisler: Die Anleihe ist nicht nachrangig, das heißt die Eigenkapital- und Fremdkapitalgeber sitzen im selben Boot und verfolgen dieselben Interessen: Unternehmerischen Erfolg! Aufgrund des geplanten Finanzierungsmix können erstrangige Sicherheiten nicht angeboten werden, da die finanzierenden Banken jeweils auf den ersten Rang im Grundbuch bestehen. Dafür bieten wir mit einem Zinssatz von 10% eine überdurchschnittliche und risikoadäquate Rendite. 

Anleihen Finder: Herr Geisler, besten Dank für die Antworten.