Abwartende Haltung auf dem Frankfurter Investmentmarkt

„Auch der Frankfurter Investmentmarkt bekommt zu spüren, dass die Preisfindungsphase nach mehr als einem Jahr nicht abgeschlossen ist. Die Schere der Preiserwartungen zwischen Verkäufern und Käufern ist im Frühsommer 2023 weiterhin nicht geschlossen. Hinzu kommt das Fehlen starker und positiver Signale aus dem Bürovermietungsmarkt, der zur Jahreshälfte noch keinen Vertragsabschluss jenseits der 10.000 m² vermelden kann und damit als Stütze zur Marktbelebung vorerst noch ausfällt. Diese Faktorenkombination zeichnet in erster Linie für die aktuell noch geringe Marktdynamik verantwortlich“, erklärt Riza Demirci, Geschäftsführer und Frankfurter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Im ersten Halbjahr haben Investmenttransaktionen mit einem Volumen jenseits der 100-Mio.-€-Marke zwar gut 26 % zum registrierten Umsatz beigetragen, allerdings zeichnet hierfür einzig der Verkauf des Haus des Lebenslangen Lernens HLL in Dreieich verantwortlich. Weitere 27 % haben Investments in der Größenordnung zwischen 50 und 100 Mio. € beigesteuert. Die höchste Transaktionsdynamik wird im Segment unter 50 Mio. € registriert, insbesondere in der Größenklasse 25 bis 50 Mio. €. Zwar fällt auch hier das Volumen deutlich unterdurchschnittlich aus, allerdings ist die Deal-Anzahl vergleichsweise groß. Der Preisfindungsprozess vollzieht sich deutlich schneller als im großvolumigen Segment.

Weiterhin kaum Bewegung bei Büros, Nebenlagen und Peripherie sind Investmentschwerpunkte

Die Transaktionstätigkeit in Frankfurts traditioneller Königsklasse Büro hinkt weiterhin. Zwar beläuft sich ihr Marktanteil auf rund 27,5 %, aber sowohl im Vergleich zum Vorjahr wie auch zum Langzeitdurchschnitt sind Einbußen von mehr als 90 % zu registrieren. Investoren treiben besonders in dieser Assetklasse Fragen der Finanzierung und der zukünftigen Nutzungsmuster um. Dass Projektentwickler und Investoren aber um die Werthaltigkeit und Chancen Frankfurts wissen, unterstreicht die Dynamik bei den Entwicklungsgrundstücken. Sie sind Haupttreiber für den hohen Umsatz der Sammelkategorie „Sonstige“. Einzelhandel und Logistik kommen jeweils auf einen Marktanteil von 6,8 %.

Die weiterhin festzustellende Spanne bei den Preisvorstellungen zwischen Verkäufern und Käufern sowie der in weiten Teilen vorherrschende Produktmangel in Frankfurts zentralen Lagen zeichnen für das geringe Transaktionsvolumen in der City und im Cityrand verantwortlich. Weniger als fünf Deals wurden im ersten Halbjahr in diesen Lagen registriert und das Gesamtinvestmentvolumen bewegt sich zur Jahresmitte nur im zweistelligen Millionenbereich. Die Nebenlagen kommen auf 48 % Marktanteil, aber auch hier verharrt das Investmentgeschehen auf sehr niedrigem Niveau. Obwohl der Langzeitdurchschnitt von knapp 700 Mio. € dreimal so hoch notiert wie das aktuelle Ergebnis, fällt positiv ins Gewicht, dass im zweiten Quartal in diesen Lagen auch im Bürosegment mehr Bewegung zu verzeichnen war. Die knapp 38 % Marktanteil gehen auf den Ankauf des Haus des Lebenslagen Lernens in Dreieich für rund 117 Mio. € zurück.

Zur Jahresmitte sind Projektentwickler mit 32 % Marktanteil führend im Investorenfeld. Sie investierten bis dato allen voran in Entwicklungsgrundstücke, aber auch in Büroimmobilien, für die sie eine Revitalisierung anstreben. Spezialfonds reihen sich auf dem zweiten Platz mit 28,5 % ein. Allerdings verfehlt ihr Investitionsvolumen um gut 50 % den 10-Jahresdurchschnitt. Ihr Anlagespektrum umfasst dabei sowohl Büro wie auch Logistik und Pflegeimmobilien. Weitere 26 % haben geschlossene Fonds zum jüngsten Investmentergebnis beigetragen. Hinter diesem Ergebnis steht jedoch einzig die oben erwähnte Transaktion in Dreieich. Alle anderen Käufergruppen kommen auf Marktanteile unter 10 %.

Renditen steigen weiter

Der Renditeanstieg hat im zweiten Quartal seine Fortsetzung gefunden. Die Netto-Spitzenrendite notiert im Bürosegment aktuell bei 4,00 %, was gegenüber Q1 einem Plus von 15 Basispunkten entspricht. Um 20 Basispunkte ging es bei Geschäftshäusern auf jetzt 3,75 % nach oben. Ein moderater Anstieg um 5 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal wurde für Logistikimmobilien auf jetzt 4,00 % notiert.

„Die Preisfindungsphase ist auch auf dem Frankfurter Investmentmarkt noch nicht abgeschlossen, allerdings mehren sich die Zeichen, dass die Dynamik im Annäherungsprozess Fahrt aufnimmt. Sollte die Zinserhöhungsphase der Notenbanken in der zweiten Jahreshälfte beendet werden, dürfte die Preisbildung gegen Ende des Jahres ihr Ende finden. Das Transaktionsgeschehen sollte dann zügig Fahrt aufnehmen. Positiv fällt jetzt schon ins Gewicht, dass der Frankfurter Bürovermietungsmarkt im bundesweiten Vergleich gute Zahlen vermeldet und Großabschlüsse in der Pipeline sind. Das sollte den Investoren zusätzlich Sicherheit geben“, so Demirci.