Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionaleVerbreitung einer Blasengefahr. Hier hat sich erst im letzten Halbjahr etwas verändert: Seither gibt es immer weniger gefährdete Kreise. Das Rückschlagpotential dagegen zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Hier hat die Trendwende bereits vor einem Jahr eingesetzt: So hat der Preisanstieg in den Top7-Städten in Q2/23 nur noch einen Vorsprung von 37% gegenüber dem Mietanstieg; das war zuletzt in Q2/19 der Fall; im ersten Quartal 2022 waren es noch 49%.

Die Werte für 2023q2

Der Teilindex Baukredite sinkt noch einmal deutlich (-22 Pkte., s. Abb. unten), der Vervielfältiger nur leicht (-2 Pkte.), die Teilindizes Preis-Einkommen und Fertigstellungen stagnieren.

Der Gesamtindex (-6 Pkte) sinkt insbesondere in Schrumpfungsregionen (-16 Pkte). In Schwarmstädten verliert er nur durchschnittlich viel (-6 Pkte).

Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten (untere Abb.). Nach einem 11-jährigen Anstieg sinkt es bundesweit seit 2022q1 und liegt nunmehr bei 26% (2022q2 noch bei 32% | vor drei Jahren nur bei 23%), noch ausgeprägter ist der Rückgang in den Top 7-Städten auf 37% (2022q1 noch 48% | vor drei Jahren 42%).

Begünstigt wird dieser Trend durch die hohen Mietzuwächse: zu wenig Neubau aufgrund von steigenden Bau- und Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, weil steigende warme Nebenkosten den Mietanstieg begrenzen.

Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung

Großstädte

Wie bereits im letzten Quartal weisen derzeit alle Großstädte ein „eher hohes“ Blasenrisiko auf.

Bundesweite Verteilung

Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 312 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal noch 322, vor drei Jahren 228).

Verteilung „Preis-Einkommen“
In 367 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal noch 363, vor drei Jahren 247).

Verteilung „Fertigstellungen“
Weiterhin werden nur noch in 9 Kreisen zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal ebenfalls 9, vor drei Jahren 27).

Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex jetzt für 347 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Vorquartal noch 349, vor drei Jahren 241).