Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken weiter

Miete und Preis finden zueinander

Der empirica-Blasenindex zeigt die regionaleVerbreitung einer Blasengefahr. Hier zeigt sich, dass die Zahl gefährdeter Kreise seit drei Quartalen immer weiter sinkt. Das Rückschlagpotential dagegen zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Hier hat die Trendwende bereits vor fünf Quartalen eingesetzt: So hat der Preisanstieg in den Top7-Städten in Q3/23 nur noch einen Vorsprung von 34% gegenüber dem Mietanstieg; das war zuletzt in Q4/18 der Fall, im ersten Quartal 2022 waren es noch 49%.

Die Werte für 2023q3

Alle Teilindizes sinken leicht, wobei der Rückgang beim Index Fertigstellungen am stärksten ausfällt (-4 Pkte., s. Abb. unten). Etwas weniger sinken die Indizes Vervielfältiger und Baukredite (jeweils -2 Pkte.), gefolgt vom Teilindex Preis-Einkommen (-1 Pkt.).
Der Gesamtindex (-2 Pkte) geht in Schwarmstädten (-4 Pkte) am stärksten zurück. In Wachstumsregionen verliert er dagegen durchschnittlich viel (-2 Pkte).

Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten. Nach einem 11-jährigen Anstieg sinkt es bundesweit seit 2022q1 und liegt nunmehr bei 24% (2022q3 noch bei 31% | vor drei Jahren bei 25%), noch ausgeprägter ist der Rückgang in den Top 7-Städten auf 34% (2022q3 noch 46% | vor drei Jahren 43%).

Begünstigt wird dieser Trend durch die hohen Mietzuwächse: zu wenig Neubau aufgrund von steigenden Bau- und Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, weil steigende warme Nebenkosten den Mietanstieg begrenzen.

Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung

Großstädte

Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart weisen mittlerweile nur noch ein „mäßiges“ Blasenrisiko auf. In allen anderen Städten bleibt das Risiko unverändert „eher hoch“.

Bundesweite Verteilung

Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 310 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal noch 312, vor drei Jahren 285).

Verteilung „Preis-Einkommen“
In 362 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal noch 367, vor drei Jahren 312).

Verteilung „Fertigstellungen“
In 10 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 9, vor drei Jahren noch 65).

Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex jetzt für 341 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Vorquartal noch 347, vor drei Jahren 309).

Pressetext und Grafikvorlagen im Anhang.