immowelt Preiskompass: Immobilienpreise nähern sich Talsohle – für Mitte 2024 Besserung in Sicht

Das sind die Ergebnisse der 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023:

• Angebotspreise von Bestandswohnungen sind im 4. Quartal 2023 deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken
• Ende der Preisrückgänge in Sicht: Preisdynamik nimmt verglichen mit den Vorquartalen stark ab
• Verbesserte Zinskonditionen: flächendeckende Preisanstiege wieder ab Sommer 2024 denkbar
• In 30 von 75 untersuchten Großstädten steigen die Kaufpreise im vergangenen Quartal wieder – in der Spitze um 4,2 Prozent
• Steigende Preise in Berlin, Hamburg und Köln – Minus in München, Frankfurt und Stuttgart

Nach eineinhalb Jahren Krise am deutschen Immobilienmarkt ist nun allmählich Besserung in Sicht. Zwischen Oktober und Januar sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken, also beinahe stabil geblieben. Aktuell kostet der Quadratmeter deutschlandweit im Mittel 3.124 Euro, vor drei Monaten war Wohnraum mit 3.131 Euro nur geringfügig teurer. Das zeigt die 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und 75 ausgewählten Großstädten verändert haben. Hauptgrund für das Abflachen der Preiskurve ist die leichte Entspannung am Zinsmarkt. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins zuletzt zweimal in Folge unverändert gelassen und viele Wirtschaftsexperten gehen davon aus, dass es ab Mitte 2024 wieder zu Senkungen kommen wird. In Erwartung dieser sind die Bauzinsen in den vergangenen sechs Wochen bereits wieder spürbar nach unten gegangen. 

Zwar sind die Kaufpreise verglichen mit dem Vorjahr deutschlandweit um durchschnittlich 4,8 Prozent gesunken und zum absoluten Preishöhepunkt im Mai 2022 sogar um 10,2 Prozent nach unten gegangen. Wie sehr sich die negative Preisdynamik in den zurückliegenden drei Monaten allerdings abgeschwächt hat, zeigt sich am Vergleich zu den Vorquartalen. Im 1. Quartal 2023 betrug der Rückgang noch 1,7 Prozent, im 2. Quartal waren es 1,4 Prozent und im 3. Quartal 1,5 Prozent. Der Tiefpunkt bei den Immobilienpreisen dürfte nun beinahe erreicht sein. 

„Nach eineinhalb herausfordernden Jahren für die komplette Immobilienbranche blicken wir zuversichtlich auf das Jahr 2024. Die Bauzinsen scheinen ihren Höhepunkt bereits überwunden zu haben und sinken derzeit“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Setzt sich dieser Trend fort, könnte sich die Nachfrage nach Wohneigentum im Laufe des Jahres wieder erholen. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Preise vorerst noch einige Monate mit leichten Schwankungen seitwärts bewegen. Die relative Trägheit des Immobilienmarkts hat auch erst fünf Monate nach dem rapiden Zinsanstieg Anfang 2022 zu sinkenden Preisen geführt.“

Preisanstiege im 2. Halbjahr 2024 denkbar

In der 1. Jahreshälfte 2024 ist es aufgrund der Trägheit des Marktes eher unwahrscheinlich, dass es zu flächendeckenden und kontinuierlichen Preisanstiegen kommen wird. In besonders attraktiven Märkten und bei einzelnen Immobilientypen, wie energetisch sanierten Wohnungen, kann es aber auch schon früher zu Preissteigerungen kommen. Auf breiter Ebene sprechen die aktuellen Rahmenbedingen aber eher dafür, dass es erst nach dem kommenden Sommer wieder zu Preiszuwächsen kommen wird – besonders dann, wenn sich die Kreditbedingungen weiter verbessern sollten und es Klarheit bezüglich Fördermittel gibt. 

„Für Suchende, die bereits eine Immobilie im Auge haben, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für den Erwerb sein. Sollten sich die Rahmenbedingungen für Immobilienkäufer weiter verbessern, könnte die Nachfrage im Jahr 2024 wieder ansteigen. Somit dürfte der Raum für Preisverhandlungen dann deutlich geringer sein als derzeit“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Falls die EZB in der zweiten Jahreshälfte 2024 den Leitzins tatsächlich wieder senkt und die Bauzinsen in der Folge ebenfalls weiter nach unten gehen, werden sich aus Käufersicht Ersparnisse durch geringere Zinsen schnell durch wieder steigende Kaufpreise neutralisieren.“ 

In 30 von 75 Großstädten steigen die Preise zum Vorquartal

Beim Blick auf die deutschen Großstädte zeigt sich, dass die Preise vielerorts bereits die Talsohle durchschritten haben und bereits in großen Teilen wieder stabile oder leicht steigende Preise zu registrieren sind. Diese Tendenz könnte ein Anzeichen für weitere Preisstabilisierungen im kommenden Jahr sein. Zwischen Oktober 2023 und Januar 2024 sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 30 von 75 untersuchten Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern gestiegen. Den stärksten Zuwachs verzeichnet das nordrhein-westfälische Moers mit einem Plus von 4,2 Prozent. 

Nach wie vor sinkende Preise weisen 43 Städte auf. Hier stehen Saarbrücken und Göttingen mit einem Minus von jeweils 4,3 Prozent an der Spitze. Die Anzahl der Städte, in denen die Preiskurve nach unten zeigt, geht allerdings rapide zurück. Im 3. Quartal vergangenen Jahres verbuchten noch 65 Großstädte sinkende Preise im Vergleich zum Vorquartal, während sich lediglich in 10 Städten das Preisniveau verteuerte. Im 2. Quartal waren es sogar noch 68 Städte mit zurückgehenden und 6 Städte mit steigenden Kaufpreisen.

Berlin im Aufwind, München mit weiterer Korrektur

Genauso wie bei der Preisentwicklung aller Großstädte zeigt sich auch bei den Metropolen aktuell ein heterogenes Bild. Zum Teil könnte der Preistiefpunkt bereits überwunden sein, wie auch in der Hauptstadt. In Berlin haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen drei Monaten um 1,2 Prozent verteuert, im Vorquartal gab es noch einen Rückgang von 0,7 Prozent. Aktuell werden Bestandswohnungen für durchschnittlich 5.014 Euro pro Quadratmeter angeboten, vor drei Monaten lag der Durchschnittspreis noch unterhalb der 5.000-Euro-Marke bei 4.966 Euro. Besonders in Berlin könnte sich der Immobilienmarkt wieder schneller erholen. Das liegt unter anderem daran, dass die Hauptstadt nach wie vor sehr attraktiv ist und einen starken Zuzug verzeichnet. Zudem bietet das nach wie vor verglichen mit anderen europäischen Hauptstädten niedrige Preisniveau viel Spielraum nach oben.

Nach eineinhalb Jahren, in denen die Preiskurve stetig nach unten gezeigt hat, dreht sich diese auch in Köln und Hamburg nun wieder nach oben. In der Hansestadt ist der Preiszuwachs mit 0,1 Prozent zwar nur marginal, nach einem Rückgang von 1,9 Prozent im 3. Quartal scheint aber zumindest der Preisverfall gestoppt. Aktuell müssen Käufer im Durchschnitt 5.945 Euro für Wohneigentum in Hamburg zahlen – der zweithöchste Wert aller deutschen Großstädte. Auch in Köln sind die Vorzeichen wieder positiv: Von Oktober bis Januar erhöhten sich die Wohnungspreise um 0,5 Prozent auf 4.652 Euro pro Quadratmeter. Genauso wie in Hamburg verteuern sich auch in der Rheinmetropole die Preise erstmals seit der Zinswende wieder. 

In der vierten Millionenstadt, München, haben die Preise das Tal hingegen noch nicht erreicht. Im 4. Quartal des vergangenen Jahres gaben sie um 0,5 Prozent nach. Das Preisniveau scheint trotz spürbarer Rückgänge seit eineinhalb Jahren noch zu hoch zu sein, damit die Nachfrage wieder so stark angekurbelt wird, sodass sich die Preistendenz dreht. In den vergangenen zwei Jahren sind Bestandswohnungen in Deutschlands teuerster Stadt spürbar günstiger geworden. Vor der Zinswende wurden noch Quadratmeterpreise von über 9.000 Euro aufgerufen, aktuell sind es 8.151 Euro. 

Deutliche Rückgänge in Frankfurt und Stuttgart 

Ähnlich wie in München ist auch in Frankfurt und in Stuttgart von einer Trendwende bisher noch nichts zu spüren – in beiden Großstädten geben die Preise im vergangenen Quartal deutlich nach. In der Finanzmetropole verringerten sich in den vergangenen drei Monaten die durchschnittlichen Angebotspreise um 2,6 Prozent. Aktuell kostet der Quadratmeter in Frankfurt 5.439 Euro, was hinter München und Hamburg der dritthöchste Wert aller Großstädte ist. Trotz spürbarem Rückgang fällt auch in Frankfurt die prozentuale Veränderung geringer aus als in den Vorquartalen. 

Eine andere Situation herrscht in Stuttgart, wo die Preisrückgänge zuletzt sogar etwas zugenommen haben. Seit Oktober vergangenen Jahres sind die Angebotspreise um 2,2 Prozent zurückgegangen. In den Vorquartalen waren es noch Minus 2,1 Prozent und Minus 1,9 Prozent. Durch die Rückgänge bleibt das Preisniveau in der schwäbischen Großstadt unterhalb der 5.000-Euro-Grenze. Käufer müssen derzeit mit im Mittel 4.805 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Berechnung und Methodik
Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methoden ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents, das genauso wie immowelt Teil der AVIV Group ist. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 9 des aktuellen immowelt Preiskompass.