LBS-Immobilienmarktatlas 2024: Preise für Wohnimmobilien im Großraum Hamburg sinken auf Vor-Corona-Niveau

„In der aktuellen Untersuchung beobachten wir marktgerechte Preiskorrekturen nach einer überhitzten Phase“, fasst Jens Grelle, Vorstandsmitglied der LBS Landesbausparkasse NordOst AG, das Studienergebnis zusammen. Gerade in den Jahren 2021 und 2022 verteuerten sich Immobilien in Hamburg und Umland sprunghaft. Diese starken Preisanstiege sind jetzt teilweise aufgehoben. Die derzeitigen Durchschnittspreise für Wohnimmobilien in Hamburg und Umland liegen leicht oberhalb des Anfang 2021 von der LBS veröffentlichten Preisniveaus.

Bestandsimmobilien werden deutlich günstiger
Im vergangenen Jahr sind die Durchschnittspreise für Bestandsimmobilien nach einer Stagnationsphase im Vorjahr zum Teil deutlich zurückgegangen. Der Durchschnittspreis für bestehende Häuser in Hamburg sank um 10 Prozent auf 5.117 €/m². Bestandswohnungen kosteten in Hamburg 3,7 Prozent weniger als im Vorjahr (5.937 €/m²).

Die Entwicklungen sind in den Stadtteilen sehr unterschiedlich, und die Preisspanne ist groß. Anfang 2024 waren für Bestandshäuser mit 120 m²-Wohnfläche in Hamburg zwischen rund 335.000 Euro in Neuenfelde und knapp 1,9 Mio. Euro in Harvestehude im Schnitt zu zahlen. Für eine 80 qm-Bestandswohnung mussten Interessierte je nach Stadtteil durchschnittlich von 267.520 Euro (Eißendorf) bis zu 966.000 Euro (HafenCity) kalkulieren.

Im Hamburger Umland sind die Preise im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 ebenfalls gesunken. Bestandshäuser kosteten im Mittel 3.161 €/m² (- 10,7 %) und bestehende Wohnungen 3.064 Euro/m² (- 9,6 %). Die höchsten Umlandpreise für Bestandshäuser werden derzeit in Wentorf/Aumühle mit einem Durchschnittswert von 4.522 €/m² verlangt. Platz 1 auf der Preisrangskala für Bestandswohnungen im schleswig-holsteinischen Umland belegt wie im letzten Jahr wieder Ahrensburg (3.773 €/m²).

Preise für Neubauimmobilien überwiegend gesunken
Zu Jahresbeginn 2024 betrug der Durchschnittspreis für neue Häuser in Hamburg 5.669 €/m². Das sind 6 Prozent weniger als vor einem Jahr. Die günstigsten Angebote für neue Häuser wurden in Kirchwerder (3.428 €/m²), die teuersten in Nienstedten (9.239 €/m²) beobachtet.

Für Neubauwohnungen in Hamburg wurde eine leicht positive Entwicklung     (+ 2,4 %) registriert. Der aktuelle Durchschnittspreis beträgt 7.962 €/m². Dabei liegt die Preisspanne im Stadtgebiet zwischen 4.879 €/m² in Billstedt und 22.939 €/m² in Rotherbaum.

Im Hamburger Umland fielen die Neubaupreise für Häuser (3.862 €/m²) und Wohnungen (4.737 €/m²) um 5,8 bzw. 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Preishitliste für beide Wohnformen führt mit einem geringen Angebot Wentorf/Aumühle an.

Angebote unterhalb von 4.000 €/m² nehmen innerhalb Hamburgs zu
Im Vergleich zur letzten Untersuchung nahm innerhalb Hamburgs das Angebot unterhalb eines Durchschnittswertes von 4.000 €/m² wieder zu. Bestehende Häuser wurden in 19 Stadtteilen (Vorjahr 9) offeriert, Bestandswohnungen in 17 Stadtteilen (Vorjahr 8). Knapper ist das Angebot im Neubau: Nur in Kirchwerder wurden Neubauhäuser in diesem Preissegment registriert.

Auch mit den jetzt festgestellten Preiskorrekturen bleibt das Preisniveau für Wohnimmobilien – insbesondere in Hamburg – hoch.  „Gerade, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist, müssen viele Menschen beim Immobilienerwerb eine sehr sorgfältige Kalkulation vornehmen“, sagt Grelle und führt weiter aus: „Jeder Haushalt muss individuell prüfen, welche Rate er tragen kann und will.“ Er empfiehlt, für die zumeist höchste Investition im Privatleben eine fundierte Finanzberatung in Anspruch zu nehmen.

Ausblick
Hamburg bleibt ein gefragter Wohnort. Das zeigt die seit Jahren kontinuierlich steigende Bevölkerungszahl.

„Wir erwarten in den nächsten Monaten eine heterogene Preisentwicklung“, so Grelle. Aufgrund des leicht gesunkenen Preisniveaus geht er davon aus, dass sich die Nachfrage wieder stärker an der Kernstadt orientiert. Der sogenannte Überlaufeffekt läuft langsam aus, was die Nachfrage in den günstigeren Stadtrandlagen erhöht.

Einen erheblichen Einfluss auf die Immobilienpreise für Bestandsobjekte haben auch weiterhin die Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Schon heute ist feststellbar, dass der erzielbare Verkaufspreis vom energetischen Zustand der jeweiligen Immobilie abhängt. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen.

Für Neubauimmobilien erwartet Grelle aufgrund des knappen Angebotes und der gestiegenen Herstellungskosten keine signifikanten Preisrückgänge, sondern stabile bis leicht rückläufige Preise.

Den LBS-Immobilienmarktatlas 2024 gibt es als kostenlosen Download unter https://www.lbs.de/nordost/immobilienmarktatlas.

Weitere Informationen zum LBS-Immobilienmarktatlas:
Auf der Grundlage wissenschaftlicher Analysen des Hamburger Instituts FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH wurden rund 18.946 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote in Hamburg und Umland im zweiten Halbjahr 2023 ausgewertet. Die dargestellten Preise sind jeweils Mittelwerte der Marktpreise. Je nach Lage der Immobilien in den Regionen sind daher Abweichungen nach oben und unten möglich.