Schönheitsreparaturen: Viel Ärger um den Pinselstrich

Was ist eine Schönheitsreparaturklausel?

Christina Gellert: Im Regelfall muss der Vermieter für sämtliche Instandhaltungsarbeiten an der Mietsache, die mit der Bausubstanz zu tun haben, selbst aufkommen. Darunter fallen beispielsweise Risse in der Zimmerdecke, kleinere Kratzer im Parkett, die z. B. durch den Hund des Mieters entstanden sind, defekte Steckdosen oder Rollläden, die nicht mehr funktionieren. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters bedeutet aber nicht, dass er für alle Kosten aufkommen muss. Im Rahmen einer so genannten Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann er sie bis zu einer gewissen Höhe auf den Mieter übertragen.

Darüber hinaus kann etwas anderes gelten, wenn der Mietvertrag eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel aufweist. Eine solche Klausel legt fest, in welchem Zustand die Wohnung bei Auszug durch den Mieter übergeben werden muss. Im Kern geht es um Renovierungen. Dabei werden meist Maler-, Tapezier- und Bodenbelagsarbeiten genannt. Diese Instandhaltungsarbeiten sollen Abnutzungserscheinungen beseitigen, die durch „normales“ Abwohnen hervorgerufen wurden. Dabei gilt: Was Mieter in ihrer Mietwohnung abgenutzt haben, sollen sie auch wiederherstellen. Mehr nicht.

Wann ist eine Schönheitsreparaturklausel gültig?

Christina Gellert: Die Gültigkeit einer Schönheitsreparaturklausel hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen muss sie klar und verständlich formuliert sein. Unklare Formulierungen gehen im Zweifel zu Lasten des Vermieters. Auch kann die Wirksamkeit der Klausel von der Mietdauer abhängen. In der Regel ist es nicht zulässig, einem Mieter nach einer kurzen Mietdauer von beispielsweise einem Jahr bereits umfangreiche Renovierungsarbeiten aufzuerlegen. Hier gilt der Grundsatz der Angemessenheit. Zudem sind Schönheitsreparaturen dann nicht vom Mieter geschuldet, wenn er eine unrenovierte Wohnung übernimmt, weil er ansonsten durch den Vormieter verursachte Abnutzungen beseitigen müsste (Bundesgerichtshof (BGH), Az.: VIII ZR 185/14). Etwas anderes kann aber gelten, wenn der Vermieter ihm hierfür einen Ausgleich zahlt.

Der Vermieter muss auch dann nicht die vollen Renovierungskosten tragen, wenn die Wohnung inzwischen in einem deutlich schlechteren Zustand ist als bei Einzug (BGH, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Denn durch die Renovierung wäre die Wohnung ja in einem besseren Zustand als bei Einzug. Mieter und Vermieter haben sich daher – laut der Karlsruher Richter – die Kosten zu teilen. Im Normalfall soll in solchen Fällen jede Seite jeweils die Hälfte der angefallenen Kosten tragen.

Was ist im Rahmen der Schönheitsreparaturklausel nicht erlaubt?

Christina Gellert: Der BGH zeigt sich da besonders mieterfreundlich und hat bereits verschiedene Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. So sind z. B. starre Fristenpläne unwirksam, die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad verpflichten (Az.: VIII ZR 361/03). Auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam (Az.: VIII ZR 242/13). Danach sollen Mieter prozentual an den Kosten beteiligt werden, wenn die Fristen zum Erledigen anstehender Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. Schließlich kann der sogenannte Summierungseffekt aus verschiedenen Klauseln zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führen (Az.: ZR VIII 308/02).

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