Hohe Immobilienpreise jetzt trotzdem anlegen?

Interview von Adrian M. Darr

Lohnt sich derzeit für den Eigennutzer eine Investition in Immobilien?

Wiesendorf: Wenn Sie in ein bestimmtes Viertel wollen, wo die Wohnqualität genau so ist, wo Sie schon immer hin möchten, dann kommt es auf 10 bis 15.000 Euro Kaufpreis rauf oder runter nicht an. Wenn wir das ganz einfach herunterbrechen wollen: da ist das Thema nicht der Preis, sondern die Lage, die individuelle Befindlichkeit, wo Sie hin möchten oder was Sie sich leisten können.

Winterlich: Absolut richtig. Eine Eigennutzung ist immer ein emotionales Thema. Eine Eigennutzungsimmobilie wird nicht unter wirtschaftliche Gesichtspunkte gesehen oder die spielen nur ganz am Rande eine Rolle, sondern das ist immer eine Frage der emotionalen Entscheidung. Man kann natürlich auch bei einer eigengenutzten Immobilie einen guten Griff machen. Aber wirtschaftlich ist es für den guten Teil der Leute nicht das, was man unter rational vernünftigen Gesichtspunkten tun würde. Der Eigennutzer trägt natürlich das komplette Risiko, er hat keinerlei steuerlichen Vorteil oder Absetzungsmöglichkeiten und er muss quasi für diese Immobilie komplett einstehen mit seinem bereits versteuerten Nettoeinkommen, seinem Gehalt. Die Frage ist jetzt immer, wenn man mal 30 Jahre in die Zukunft schaut, was ist dann diese Immobilie in dieser Lage überhaupt wert? Es kommt sehr auf die Lage an. Aber Achtung! Eigennutzung und Investment liegen ganz weit auseinander. Eigennutzung ist eigentlich nie ein Investment.

Was unterscheidet die Immobilie von anderen Anlagemöglichkeiten wie Aktienfonds, Lebensversicherungen und so weiter?

Winterlich: Die Immobile ist eine der wenigen Assets, die ich anfassen, kontrollieren und steuern kann. Das heißt: Sie sehen jeden Tag oder Monat wie viel Geld ist hereingekommen, wo gibt es Zahlungsrückstände, wieviel  Geld wird ausgegeben und was bleibt für mich übrig. Bei Aktien oder anderen Finanzprodukten haben Sie diese Möglichkeiten nicht. Sie haben steuerliche Vorteile mit Immobilien. Und man kann für die Immobilie natürlich – wenn man es richtig macht – viel mehr Kapital bekommen kann. Entscheidend ist hierfür das richtige Knowhow.

Kann man sagen, welche Immobilien sich als Kapitalanlagen besonders eignen?

Winterlich: Das eine ist das kurzfristige Lohnen, das andere die Nachhaltigkeit, wie gut sieht das auch in Zukunft aus. Generell, Investments in Gewerbeimmobilien, zum Beispiel Hotels, Pflegeheime etc., das sollten nur die Leute machen, die davon Ahnung haben.

Wiesendorf: Sie können grundsätzlich schon mal zu einem großen Prozentsatz ausschließen, dass ein Einfamilienhaus ein Anlageobjekt ist. Ein Einfamilienhaus hat einen zu großen Kostenapparat drum herum. Das merkt man nicht in der ersten Vermietungsphase. Aber im fünften Jahr geht die Heizung kaputt: 10.000 Euro. Nach 20 Jahren ist das Dach kaputt: 40.000 Euro. Eine Rendite über die gesamte Laufzeit ist dann nicht mehr gegeben.

Woran kann man eine gute kapital erkennen?

Winterlich: Der eine Punkt ist natürlich: es muss Cashflow vorhanden sein, also es müssen Überschüsse da sein. Vielleicht nicht vom ersten Tag an, aber sagen wir mal spätestens nach zwei Jahren sollten Immobilien in der Lage sein, sich mit allen Kosten, mit Zins, mit Tilgung, mit Instandhaltungsrücklage komplett selber zu tragen. Der zweite Punkt ist: es sollte nachhaltig sein, das heißt, dass dieses Geschäftsmodell mit der Immobilie nicht nach fünf Jahren zu Ende sein kann. Dann habe ich vielleicht fünf Jahre gut verdient, habe aber anschließend eine Immobilie die leer steht oder wertlos ist.

Wo gibt es in Deutschland noch gute Kapitalanlagen?

Winterlich: Einfach beantwortet: überall. Natürlich nicht, wenn sie bei Immobilienscout oder im Schaufenster von Maklern schauen. Klar, das Thema ist schwieriger geworden als vor fünf oder zehn Jahren. Aber man kann gute Käufe machen, hat aber vielleicht ein bisschen mehr Aufwand. Die wirklich interessanten Einkäufe machen Sie eher über ein – ich möcht mal sagen – verborgenes Beziehungsnetzwerk, dass man mit einem Makler eine Vereinbarung hat, dass man die Objekte bekommt, bevor er die irgendwo bei Immobilienscout oder Immonet veröffentlicht. Ich muss ein Netzwerk mit anderen Investoren bilden. Finde ich ein spannendes Objekt, das für mich nicht passt, habe ich einen Investorenkollegen, für den es spannend sein könnte und dem ich sie vorschlagen kann. Und das funktioniert eben auch umgekehrt.

Wie kann ich mein Vermögen durch Immobilien aufbauen? Wie fange ich an?

Winterlich: Wer ernsthaft in Immobilien investieren möchte, sollte sich zuerst das nötige Knowhow aufbauen, um zu wissen, wie die Dinge grob funktionieren und wo die Fallstricke liegen.

Wiesendorf: Eines möchte ich ergänzen. Im Internet wird ja sehr viel vermeintliches Wissen kostenlos angeboten. Youtubevideos, Facebook-einträge – wo auch immer. Knowhow kostet Zeit und Geld, wenn ich es wirklich vernünftig und solide machen und damit auch dauerhaft Geld verdienen möchte. Es ist wie eine Berufsausbildung.

Überlegen Sie, in Immobilien zu investieren? Wenn Sie eine kompetente Beratung suchen, kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.