Wohnungsneubau in Baden-Württemberg: dynamischer Abwärtstrend bei den Baugenehmigungen zu Beginn des 2. Quartals 2023

„Erheblich gestiegene Hypothekenzinsen, restriktive Kreditvergabekriterien, eine hohe Inflation und die derzeit schwerkalkulierbaren Projektkosten aufgrund der explodierenden Materialpreise bremsen den Wohnungsneubau massiv. Zudem hat der Bauträger das Problem, dass er im Moment nur schwer kalkulieren kann, welchen Kaufpreis der Markt bei Fertigstellung der Immobilie am Ende akzeptieren wird“, so Prof. Stephan Kippes. Viele Projekte werden daher zurückgestellt oder ganz gestoppt. Das bedeutet, dass „die Fertigstellungen in den Folgejahren erheblich zurückgehen werden. Insbesondere für die Ballungszentren ist daher mit einer weiteren Verschärfung des Wohnraummangels zu rechnen.“

Im April 2023 geht die Talfahrt bei den Baugenehmigungen mit einer noch höheren Intensität weiter: Landesweit wurden lediglich 2.109 Baugenehmigungen erteilt. Der monatliche Durchschnitt lag 2021, also im Jahr, in dem der Immobilienmarkt noch stabil war, bei 3.784 Baugenehmigungen. Im Jahr 2022, in dem der Wandel am Immobilienmarkt begonnen hat, erreichte der Wert nur noch 3.514 genehmigte Wohneinheiten, Dies ist ein Rückgang vom -7,1 % gegenüber 2021.

In den ersten 4 Monaten 2023 fiel die durchschnittliche monatliche Baugenehmigungszahl sogar massiv unter die 3.000-Marke. Damit sind zwischen Januar und April 2023 über ein Fünftel (-21,2 %) weniger Baugenehmigungen erteilt worden als im Jahr 2022 und über ein Viertel (-26,8 %) weniger als im Jahr 2021. Außerdem muss angesichts der veränderten Zinssituation davon ausgegangen werden, dass auch ein erheblicher Teil der bereits genehmigten Wohnungen nicht oder nur mit erheblicher Zeitverzögerung erstellt werden.

Angesichts der unzureichenden Bautätigkeit könnten künftig vermehrt Wohnungsengpässe entstehen. Nicht nur das Drängen der potenziellen Kaufinteressenten ins Mietsegment, sondern auch die steigenden Bevölkerungszahlen sowie eine wachsende Anzahl an Einpersonenhaushalten erhöhen den Wohnungsbedarf, insbesondere in Ballungszentren, wo bereits jetzt dringend Wohnraum benötigt wird.

Die Landeshauptstadt Stuttgart verzeichnete im abgelaufenen Jahr 2022 einen drastischen Einbruch der Baugenehmigungen um beachtliche -42,5 % gegenüber dem Jahr 2021 (erteilte Baugenehmigungen 2022: 909; 2021: 1.348). Der monatliche Durchschnitt lag im Jahr 2022 bei 79 genehmigten Wohneinheiten, in den ersten 4 Monaten 2023 fiel der Wert auf 54 Genehmigungen (-28,4 %).

„Der Stuttgarter Immobilienmarkt ist stark von der Krise getroffen worden. Die Auswirkungen auf den Wohnungsneubau werden immens sein und den Wohnraummangel verstärken“, analysiert Prof. Stephan Kippes. „Vor diesem Hintergrund haben im zunehmenden Wettbewerb um Arbeitskräfte die Betriebe einen klaren Wettbewerbsvorteil, die bereit sind zu investieren, um Werkswohnungen für neue Mitarbeiter bereitzustellen.“