Deutscher Wohn-Investmentmarkt weiterhin schwach, aber mit leicht positiver Dynamik

„Nach Ende des ersten Halbjahres 2023 belief sich das Investitionsvolumen auf nur rund 2,63 Mrd. €. Somit wurde das schlechteste erste Halbjahr seit 2011 verzeichnet. Die Investitionsaktivitäten auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten haben auch im zweiten Quartal nicht wesentlich an Fahrt aufnehmen können. Neben einigen makroökonomischen Unsicherheiten haben die erschwerte bzw. verteuerte Fremdkapitalfinanzierung – befördert durch den straffen Zinsanhebungszyklus – weiterhin für ein sehr verhaltenes Transaktionsgeschehen gesorgt. Die Preisfindungsphase ist dabei noch nicht abgeschlossen, sodass zwischen Kauf- und Verkaufsgesuchen größtenteils noch Preisdifferenzen bestehen. Es mangelt daher weiter an der Realisierung von marktbereitenden großvolumigen Deals. Die Vergangenheit zeigt jedoch, dass solche Phasen selten lange andauern. Als erstes Anzeichen dafür, dass bereits einige neue Käufer versuchen, in den Markt einzutreten, kann der hohe Anteil von US-amerikanischem Kapital gewertet werden. Spätestens im kommenden Jahr dürfte ein Großteil der notwendigen Bewertungskorrekturen und Preisanpassungen stattgefunden haben. Durch gesunde Fundamentaldaten, günstigere Bewertungsrelationen und der „Fear of missing out“, dürfte wieder frisches Kapital in die deutschen Wohn-Investmentmärkte fließen“, fasst Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH, die weiteren Aussichten zusammen.

Großvolumiges Segment gewinnt wieder Anteile, Markt jedoch weiter kleinteilig

Sehr geringe Investitionsaktivitäten im großvolumigen Segment sind ein Grund für das niedrige Gesamtvolumen. Das Segment über 100 Mio. € kommt zwar auf einen relativ hohen Umsatzanteil von 41 %, absolut betrachtet sind jedoch vier registrierte Großtransaktionen mit einem kumulierten Volumen von 1,08 Mrd. € im langjährigen Vergleich sehr wenig (Ø 10 Jahre: 5,03 Mrd. €). Hingegen zeigt sich das Segment der mittelgroßen Deals (50-100 Mio. €) mit einem Anteil von 21 % deutlich lebhafter (Ø 10 Jahre: 17 %). Das durchschnittliche Investmentvolumen je Deal betrug nur rund 35 Mio. €. Somit ist der Markt nach wie vor wesentlich kleinteiliger als in den vergangenen Jahren.

Ältere Bestandsobjekte und Projekte am gefragtesten

Das Fehlen von institutionellen Investoren am Markt und das geringe Investitionsvolumen hat auch seine Spuren in den Anteilen der einzelnen Assetklassen hinterlassen. Bestandsportfolios mit großem Volumen dominieren gewöhnlich das Investmentgeschehen (10-Jahresdurchschnitt: 52 %), kamen jedoch im ersten Halbjahr auf gerade einmal knapp 11 %. Ältere Bestandsobjekte waren mit einem Anteil von 46 % verhältnismäßig stark gesucht (Ø 10 Jahre: 17 %). Auch Projekte bzw. Forward Deals kommen ebenfalls auf einen weit überdurchschnittlichen Anteil von gut 40 % (Ø 10 Jahre: 24 %).  Nach wie vor scheinen Investoren zunächst ihre älteren Bestandsobjekte zu veräußern, um sich größeren Risiken in ihren Portfolios zu entledigen.

US-amerikanisches Kapital kommt zurück         

Als ein positives Zeichen für neue attraktive Opportunitäten auf den deutschen Wohn-Investmentmärkten kann die Rückkehr von US-amerikanischem Kapital gewertet werden. Während im ersten Quartal amerikanische Käufer dem Markt weitestgehend ferngeblieben sind, wurden im zweiten Quartal immerhin zwei großvolumige Transaktionen verzeichnet. US-amerikanisches Kapital kommt mit rund 22 % auf einen weit überdurchschnittlichen Anteil (Ø 10 Jahre: 6 %). Ebenfalls waren Käufer aus dem europäischen Ausland mit einem Anteil von knapp 17 % überdurchschnittlich vertreten. Hingegen kommen deutsche Käufer auf einen Anteil von gut 58 %. Für gewöhnlich dominiert deutsches Kapital noch deutlicher den deutschen Wohn-Investmentmarkt (Ø 10 Jahre: 75 %). Die beiden stärksten Käufergruppen Investment Manager und Family Offices steuerten mit 26 % (Ø 10 Jahre: 9 %) bzw. 22 % (Ø 10 Jahre: 4 %) weit überdurchschnittliche Anteile zum Investmentvolumen bei. Im Wesentlichen dürfte die nach wie vor hohe Ausstattung mit Eigenkapital das rege Kaufinteresse dieser beiden Käufergruppen erklären. In den letzten zehn Jahren sorgten für gewöhnlich Immobilien AGs/REITs (Ø 10 Jahre: 32 %) für eine starke Nachfrage. Im ersten Halbjahr konnte jedoch kein einziger Deal verzeichnet werden. Diese Investoren wurden vielmehr auf der Verkäuferseite aktiv, z. T. aufgrund von notwendigen Verkäufen durch Bewertungskorrekturen sowie einer deutlich verteuerten Beschaffung von Fremdkapital.

Berlin und München relativ stark, Investments weiterhin vorwiegend in A-Städten

In den ersten sechs Monaten suchten Investoren besonders stark das solide Investmentumfeld der A-Städte auf. Auf diese entfiel ein Anteil von knapp 67 % (Ø 10 Jahre: 42 %). Die Bundeshauptstadt dominiert nicht mehr so stark den Markt wie noch im ersten Quartal, kommt aber mit 790 Mio. € immer noch auf einen überdurchschnittlichen Anteil von 30 %. Berlin erreicht somit einen Anteil, der rund 10 Prozentpunkte höher als im Vorjahr und gegenüber dem langjährigen Durchschnitt liegt. Hingegen nicht ungewöhnlich ist, dass Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf jeweils nur auf Umsatzanteile im einstelligen Prozentbereich kommen. Ein deutlich positiveres Signal sendet München mit einem weit überdurchschnittlichen Umsatzanteil von 24 %. Mit rund 621 Mio. € wurde im ersten Halbjahr in München das zweithöchste Volumen (nach 2021) der letzten zehn Jahre investiert. Wesentliche Anteile daran hatten die beiden Großdeals: Vonovia veräußerte mit den "Gmunder Höfen" zwei Neubauprojekte in Obersendling und die Stadt München hat 23 Mehrfamilienhäuser (Bestand) in Schwabing-West erworben.

Weiterer Anstieg der Netto-Spitzenrenditen gegenüber Q1 2023

Parallel zu den Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank hat sich auch die Fremdkapitalfinanzierung weiter verteuert. Gleichzeitig legten auch die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte im zweiten Quartal nochmals spürbar zu. Der Anstieg gegenüber dem ersten Quartal 2023 bewegte sich im Bereich zwischen 35 und 50 Basispunkten. Nach wie vor ist München der teuerste Standort (3,35 %). Dahinter rangieren bei 3,40 % Berlin, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart. Für die beiden günstigsten Standorte Düsseldorf und Köln werden aktuell 3,50 % angesetzt.

Perspektiven

„Das erste Halbjahr ist ein Beleg für die weiter andauernde Preisfindungsphase auf dem deutschen Wohn-Investmentmarkt. Dennoch zeigen erste marktbereitende Deals, wie bspw. der Vonovia-Deal in München, dass sich Käufer- und Verkäuferseite wieder annähern. Die jüngsten Aussagen der EZB lassen erkennen, dass das 2-%-Inflationsziel oberste Priorität genießt. Trotz der Entschlossenheit der Währungshüter ist davon auszugehen, dass ein Großteil im Zinserhöhungszyklus bereits vollzogen wurde. Aufgrund des zu erwartenden Rückgangs der Inflation ist im zweiten Halbjahr nur noch mit kleineren Zinsschritten bzw. einer Zinserhöhungspause zu rechnen. Gleichzeitig dürfte in den kommenden Monaten ein erster Gewöhnungseffekt eintreten. Investoren werden langsam das sich stabilisierende Zinsniveau als neue Realität akzeptieren und wieder in den Investitionsmodus umschalten. Denn die Fundamentaldaten auf der Nachfrageseite, die sehr geringen Neubauvolumina sowie deutliche Mietpreissteigerungen und wieder steigende Mietrenditen dürften perspektivisch für einen deutschen Wohn-Investmentmarkt mit relativer Stärke sprechen. Aufgrund des schwachen ersten Halbjahrs und weniger großvolumiger Transaktionen ist für 2023 noch mit einem unterdurchschnittlichen Investmentvolumen zu rechnen. Spätestens 2024 dürften jedoch die Karten neu gemischt werden, gesunde Preisanpassungen nachgeholt worden sein und wieder frisches Kapital in Wohnimmobilien fließen“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.