Trotz Preisrückgängen in 2023: Immobilien in deutschen Großstädten sind bis zu 47 Prozent teurer als vor 5 Jahren

• In 71 von 75 Städten sanken die Immobilienpreise zwar seit Dezember 2022, sind aber trotzdem deutlich teurer als 2018
• Preisanstiege auch in Hotspots wie München (+11 Prozent), Hamburg (+32 Prozent) und Frankfurt am Main (+14 Prozent)
• Höchste prozentuale Teuerungen in Leipzig (+47 Prozent), Gelsenkirchen (+45 Prozent) und Mönchengladbach (+44 Prozent)

Höhere Bauzinsen sorgen derzeit für einen Preisrückgang im Immobilienmarkt. In den letzten 12 Monaten waren in 71 von 75 untersuchten Großstädten die mittleren Quadratmeterpreise von Wohnungen rückläufig. Der 5-Jahresvergleich zeigt aber, dass die Preise trotzdem noch viel höher sind als 2018: In der Spitze liegen die Quadratmeterpreise 47 Prozent über dem damaligen Niveau. In mehr als jeder 2. deutschen Großstadt verteuerten sich Immobilien binnen 5 Jahren um über ein Viertel. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock; Baujahr 1990er Jahre) in ausgewählten deutschen Großstädten zum jeweils 1. Dezember 2018 und 2023 miteinander verglichen wurden.

„Viele Eigentümer haben derzeit den Eindruck, Immobilien verlieren dramatisch an Wert“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Ein Blick auf die Preisentwicklungen der letzten 5 Jahre zeigt aber, dass es sich bei den derzeitigen Preisanpassungen um eher kleinere Korrekturen handelt, die die teils massiven Anstiege der letzten Jahre nicht ansatzweise aufrechnen. Eigentümer können also beruhigt sein – zumal wir für 2024 mit einer weiteren Stabilisierung des Marktes rechnen.“

Weitere Anstiege trotz hohem Niveau: München, Hamburg und Frankfurt

In vielen bereits 2018 hochpreisigen Großstädten sind Eigentumswohnungen weiter im Wert gestiegen. In München kletterte das Niveau um 11 Prozent auf 8.191 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg um 32 Prozent auf 6.047 Euro. Es folgt nach einem Zuwachs von 14 Prozent Frankfurt am Main, wo der Quadratmeter derzeit im Mittel für 5.550 Euro angeboten wird. In allen drei Städten sank das Preisniveau zwar im Vergleich zum Vorjahr, liegt aber weiterhin merklich über dem Level von 2018.

Berlin verteuert sich um über ein Drittel und schließt zur Spitze auf

Berlin erlebte in den letzten 5 Jahren einen deutlichen Anstieg: Im Vergleich zu 2018 verteuerte sich der Quadratmeter von 3.705 Euro um 35 Prozent auf derzeit 5.004 Euro. War die Hauptstadt vor 5 Jahren im Städtevergleich noch im oberen Mittelfeld zu finden, ist sie mittlerweile bereits auf dem 6. Platz unter den 75 untersuchten Großstädten. Für eine Stadt dieser Größe und eine europäische Hauptstadt waren die Immobilienpreise in Berlin lange Jahre auf vergleichsweise niedrigem Niveau. Nun nähert sie sich den anderen deutschen Millionenstädten an, oder hat sie wie im Fall von Köln (4.706 Euro) schon hinter sich gelassen.

Größte Teuerung in Leipzig, Gelsenkirchen und Mönchengladbach

Die prozentual höchsten Teuerungsraten verzeichnen Städte, die ein im Vergleich niedriges Preisniveau haben. In Leipzig verteuerte sich der mittlere Angebotspreis von 1.716 Euro binnen 5 Jahren auf 2.530 Euro. Das entspricht einem Zuwachs von 47 Prozent. In Gelsenkirchen kletterten die Preise seit 2018 um 45 Prozent von 1.075 Euro auf 1.561 Euro, in Mönchengladbach auf 2.102 Euro (+44 Prozent). Auch in Hildesheim (2.218 Euro, +43 Prozent) und Bremerhaven (1.678 Euro, +40 Prozent) haben sich die Angebotspreise in den vergangenen 5 Jahren prozentual massiv erhöht.

Günstigste Preise weiterhin in vielen Städten im Ruhrgebiet

Im Vergleich zu 2018 haben sich die Preise von Wohneigentum in allen untersuchten Städten verteuert. Allerdings gibt es Städte, in denen trotz teilweise deutlicher Anstiege der mittlere Quadratmeterpreis weiterhin unter der Marke von 2.000 Euro liegt. Dazu zählen neben Gelsenkirchen auch Chemnitz (1.569 Euro, +18 Prozent) und Bremerhaven (1.678 Euro, +40 Prozent). Es folgen weitere Städte vor allem aus dem Ruhrgebiet: Herne (1.806 Euro, +37 Prozent), Hagen (1.815 Euro, +33 Prozent), Oberhausen (1.843 Euro, +23 Prozent), Duisburg (1.854 Euro, +33 Prozent) und Hamm (1.941 Euro, +37 Prozent).

Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich in der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.

Ausführliche Ergebnistabellen zu den 75 untersuchten Städten stehen hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 75 ausgewählten Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.12.2018 und 01.12.2023 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.