21st-Studie: Preisüberhitzung auf dem Wohnungsmarkt nimmt ab

• Studie untersucht die Gefahr von Preisblasen in deutschen Städten und Gemeinden
• Wohnungsmarkt nach wie vor am stärksten betroffen
• Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien ist die Preisblasengefahr gegenüber dem Vorquartal gestiegen

Im dritten Quartal 2021 weisen weniger Städte und Gemeinden eine Preisblase auf dem Wohnungsmarkt auf als noch im Vorquartal. Der Anteil ist zurückgegangen von 20,3 auf 18,9 Prozent. Damit bleibt das Wohnsegment jedoch nach wie vor am stärksten von Überhitzungstendenzen betroffen. Auf dem Büro- und Einzelhandelsimmobilienmarkt hat der Anteil hingegen leicht zugenommen. Bei Büroimmobilien stieg er um 1,8 Prozentpunkte auf 10,5 Prozent an, für Einzelhandelsimmobilien ist ein Plus um 0,5 Prozentpunkte auf 2,1 Prozent zu konstatieren. Das sind die zentralen Ergebnisse des aktuellen 21st:Insight zur Gefahr von Preisblasen auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Zur Berechnung des Indikators zur Blasengefahr untersuchten die Datenexperten von 21st Real Estate, ob sich Verkaufspreise explosionsartig von Mieten entkoppeln und analysierten dazu rund 8,7 Millionen Miet- und Preisbeobachtungen in den 11.006 deutschen Städten und Gemeinden zwischen dem ersten Quartal 2011 und dem dritten Quartal 2021. Ein positiver Indikatorwert deutet dabei auf eine signifikante Preisblase auf dem jeweiligen Immobilienmarkt hin, bei einem negativen Wert liegt keine Preisübertreibung vor.

Steigende Blasengefahr auf dem Kölner und Münchener Wohnungsmarkt

Zwar ist der Anteil an Städten und Gemeinden mit einer Preisblase insgesamt rückläufig, jedoch sind unterschiedliche Tendenzen je nach Stadttypus erkennbar. Bei den A- und C-Städten ist der Anteil gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Die A-Städte verzeichnen einen neuen Höchststand für den gesamten Betrachtungszeitraum. Dabei weisen fünf der sieben Metropolen eine Überhitzung auf dem Wohnungsmarkt auf: Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart, München und Köln. Für die beiden letztgenannten Städte ist der Indikatorwert zum Vorquartal geringfügig angestiegen, was bedeutet, dass sich die Preisblase auf diesen Märkten verstetigt. In den B-Städten und der Kategorie der übrigen Städte und Gemeinden ist der Anteil an von einer Preisblase betroffenen Städten vom zweiten zum dritten Quartal 2021 zurückgegangen. Für die B-Städte setzt sich damit ein Abwärtstrend fort, der Ende 2020 begonnen hat. Für die übrigen Städte und Gemeinden bedeutet diese Entwicklung hingegen eine Trendumkehr.

Überhitzung auf Büromarkt der übrigen Städte und Gemeinden nimmt zu

Der Anteil an Städten mit einer Preisblase am Büroimmobilienmarkt hat gegenüber dem zweiten Quartal leicht zugenommen. Differenziert man die Entwicklung nach Stadttypen, wird ersichtlich, dass der Anteil in den A-Städten stagnierte und in den C-Städten sogar auf Null gesunken ist. In den B-Städten sowie in den übrigen Städten und Gemeinden, kam es hingegen zu einem Anstieg.

Düsseldorf ist die einzige deutsche Metropole mit einer Preisblase im Bürosegment. In Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München ist die Gefahr von Preisübertreibungen zuletzt deutlich zurückgegangen.

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