Einkommensteuer auf Gewinne aus Grundstücksverkäufen reduzieren

Bei der Besteuerung von Grundstücksgewinnen stellt sich zunächst immer die Frage: Sind die verkauften Flächen Betriebs- oder Privatvermögen? „Wer aber daraus schließt, dass Privatvermögen vor dem Zugriff des Finanzamts bei einem Verkauf geschützt ist, liegt falsch“, weiß Rita Kuhn, Steuerberaterin bei Ecovis in Schweinfurt.

Ausgangspunkt für Steuerforderungen auf private Grundstücksverkäufe ist die Besteuerung von Spekulationsgewinnen. Bis zum Jahr 1997 waren Kauf und Verkauf mit einer Haltefrist von nicht mehr als zwei Jahren steuerpflichtig. Nachdem jedoch Verkäufer die Vorschrift immer wieder geschickt ausnutzten, handelte der Gesetzgeber: Er verlängerte die Spekulationsfrist auf zehn Jahre und erweiterte den Katalog der Ankaufsfälle. Ein Gestaltungsumweg war es, das Grundstück nach der Anschaffung zu verschenken. Der Beschenkte, also der Rechtsnachfolger, verkaufte es dann. Mit der rechtzeitigen Übertragung des zum Verkauf stehenden Grundstücks konnten Verkäufer die Spekulationssteuer umgehen. Aber auch das korrigierte der Gesetzgeber, indem er den Ankauf des Rechtsvorgängers dem verkaufen Rechtsnachfolger zurechnet.

Wer die Verkaufsteuer nach der Schenkung zahlt

Die Mutter kaufte 2011 ein Grundstück. Nachdem sie mit dem Käufer den Weiterverkauf ausgehandelt hatte, übertrug sie zunächst das Grundstück per Schenkung jeweils hälftig auf ihren Sohn und ihre Tochter. Mit der nächsten Notarurkunde vom selben Tag verkauften die Kinder dann das Grundstück an den Käufer.

In ihrer Steuererklärung für 2012 erklärte die Mutter keinen Gewinn aus einem privaten Verkauf. Das Finanzamt stufte die vorgeschaltete Schenkung des Grundstücks als Gestaltungsmissbrauch ein und rechnete den Gewinn der Mutter zu. Hintergrund war der Umstand, dass die Einkommensteuerbelastung aufgrund ihres Spitzensteuersatzes sehr viel höher als bei den einkommenslosen Kindern war.

Die Finanzrichter aber sehen keinen Missbrauch. Weil der Gesetzgeber ausdrücklich regelte, dass die Anschaffung der Mutter den Kindern als Rechtsnachfolgern zuzurechnen ist, geht das Finanzamt leer aus. Es liegt kein Missbrauch vor, selbst wenn die Mutter den Verkäufer gesucht und den Kaufpreis mit diesem verhandelt hat. Missbräuchlich wäre allenfalls, wenn die Mutter das Grundstück nicht vorher wirksam auf die Kinder übertragen hätte oder die Kinder verpflichtet gewesen wären, den Verkaufserlös an die Mutter zurückzugeben. „Natürlich ist zu beachten, dass durch eine solche Gestaltung entsprechende Kosten für Beratung, Notar und Grundbuchkosten entstehen“, sagt Kuhn.